Дорожные знаки предписывающие: Предписывающие знаки ПДД — Avto-Russia.ru

Предписывающие знаки — презентация онлайн

1. ПРЕДПИСЫВАЮЩИЕ  ЗНАКИ

Знаки дорожного движения РФ 2019

4.1.1 «Движение прямо».

4.1.2 «Движение направо».

4.1.3 «Движение налево».

4.1.4 «Движение прямо или направо».

4.1.5 «Движение прямо или налево».

4.1.6 «Движение направо или налево».

Разрешается движение только в направлениях, указанных на знаках стрелками. Знаки, разрешающие поворот налево, разрешают и разворот (могут быть применены знаки 4.1.1 — 4.1.6 с конфигурацией стрелок, соответствующей требуемым направлениям движения на конкретном пересечении).

Действие знаков 4.1.1 — 4.1.6 не распространяется на маршрутные транспортные средства. Действие знаков 4.1.1 — 4.1.6 распространяется на пересечение проезжих частей, перед которым установлен знак. Действие знака 4.1.1, установленного в начале участка дороги, распространяется до ближайшего перекрестка. Знак не запрещает поворот направо во дворы и на другие прилегающие к дороге территории.

4.2.1 «Объезд препятствия справа».

4.2.2 «Объезд препятствия слева». Объезд разрешается только со стороны, указанной стрелкой.

4.2.3 «Объезд препятствия справа или слева». Объезд разрешается с любой стороны.

4.3 «Круговое движение». С 8 ноября 2017 года водитель транспортного средства въезжая на такой перекресток, обязан уступить дорогу транспортным средствам, движущимся по данному перекрестку. В случае если на перекрестке с круговым движением установлены знаки приоритета или светофор, то движение транспортных средств по нему осуществляется в соответствии с их требованиями.

4.4.1 «Велосипедная дорожка».

Разрешается движение только на велосипедах и мопедах. По велосипедной дорожке могут двигаться также пешеходы (при отсутствии тротуара или пешеходной дорожки).

4.4.2 «Конец велосипедной дорожки». Конец велосипедной дорожки, обозначенной знаком 4.4.1.

4.5.1 «Пешеходная дорожка». Разрешается движение только пешеходам.

4.5.2 «Пешеходная и велосипедная дорожка с совмещенным движением». Велопешеходная дорожка с совмещенным движением.

4.5.3 «Конец пешеходной и велосипедной дорожки с совмещенным движением». Конец велопешеходной дорожки с совмещенным движением.

4.5.4 — 4.5.5 «Пешеходная и велосипедная дорожка с разделением движения». Велопешеходная дорожка с разделением на велосипедную и пешеходную стороны дорожки, выделенные конструктивно и (или) обозначенные горизонтальной разметкой 1.2, 1.23.2  и 1.23.3  или иным способом.

4.5.6 — 4.5.7 «Конец пешеходной и велосипедной дорожки с разделением движения». Конец велопешеходной дорожки с разделением движения.

4.6 «Ограничение минимальной скорости». Разрешается движение только с указанной или большей скоростью (км/ч).

4.7 «Конец зоны ограничения минимальной скорости».

4.8.1 — 4.8.3 «Направление движения транспортных средств с опасными грузами».

Движение транспортных средств, оборудованных опознавательными знаками (информационными таблицами) «Опасный груз», разрешается только в направлении, указанном на знаке: 4.8.1 — прямо, 4.8.2 — направо, 4.8.3 — налево.

ПДД: Приложение 1. ДОРОЖНЫЕ ЗНАКИ 4. Предписывающие знаки

Знаки 4.1.1-4.1.6, 4.2.1-4.2.2, 4.3, 4.4, 4.5.1, 4.5.2, 4.5.3, 4.5.4, 4.5.5, 4.5.6, 4.5.7, 4.6, 4.7, 4.8.1-4.8.3

Предписывающие знак предписывают водителям определенные действия.

Предписывающий дорожный знак 4.3 Круговое движение в Правилах дорожного движения

4. Предписывающие знаки. Правила дорожного движения 2013 (со всеми последними изменениями)

Читайте также

1. Предупреждающие знаки

1. Предупреждающие знаки Предупреждающие знаки информируют водителей о приближении к опасному участку дороги, движение по которому требует принятия мер, соответствующих обстановке.1.1. [9] «Железнодорожный переезд со шлагбаумом». 1.2. «Железнодорожный переезд без

2. Знаки приоритета

2. Знаки приоритета Знаки приоритета устанавливают очередность проезда перекрестков, пересечений проезжих частей или узких участков дороги.2.1. «Главная дорога». Дорога, на которой предоставлено право преимущественного проезда нерегулируемых перекрестков.2.2. «Конец

4. Предписывающие знаки

4. Предписывающие знаки 4.1.1. «Движение прямо». 4.1.2. «Движение направо». 4.1.3. «Движение налево». 4.1.4. «Движение прямо или направо». 4.1.5. «Движение прямо или налево». 4.1.6. «Движение направо или налево». Разрешается движение только в направлениях, указанных на знаках стрелками.

3. Запрещающие знаки

3. Запрещающие знаки Запрещающие знаки вводят или отменяют определенные ограничения движения.3.1 «Въезд запрещен». Запрещается въезд всех транспортных средств в данном направлении.3.2 «Движение запрещено». Запрещается движение всех транспортных средств.3.3 «Движение

6. Информационные знаки

6. Информационные знаки Информационные знаки информируют о расположении населенных пунктов и других объектов, а также об установленных или о рекомендуемых режимах движения.6.1 «Общие ограничения максимальной скорости». Общие ограничения скорости, установленные

7. Знаки сервиса

7. Знаки сервиса Знаки сервиса информируют о расположении соответствующих объектов.7.1 «Пункт медицинской помощи». 7.2 «Больница». 7.3 «Автозаправочная станция». 7.4 «Техническое обслуживание автомобилей». 7.5 «Мойка автомобилей». 7.6 «Телефон». 7.7 «Пункт питани я».7.8 «Питьевая

Дорожные знаки

Правила дорожного движения Российской Федерации УтвержденыПостановлением Совета Министров —Правительства Российской Федерацииот 23 октября 1993 г. № 1090Правила дорожного движения Российской Федерации (в ред. Постановлений Правительства РФ от 8 января 1996 г. № 3, от 31

1. Предупреждающие знаки

1. Предупреждающие знаки Предупреждающие знаки информируют водителей о приближении к опасному участку дороги, движение по которому требует принятия мер, соответствующих обстановке.1.1.[13] «Железнодорожный переезд со шлагбаумом».1.2. «Железнодорожный переезд

2. Знаки приоритета

2. Знаки приоритета Знаки приоритета устанавливают очередность проезда перекрестков, пересечений проезжих частей или узких участков дороги.2.1. «Главная дорога». Дорога, на которой предоставлено право преимущественного проезда нерегулируемых перекрестков.2.2. «Конец

3. Запрещающие знаки

3. Запрещающие знаки Запрещающие знаки вводят или отменяют определенные ограничения движения.3.1. «Въезд запрещен». Запрещается въезд всех транспортных средств в данном направлении.3.2. «Движение запрещено». Запрещается движение всех транспортных средств.3.3. «Движение

4. Предписывающие знаки

4. Предписывающие знаки 4.1.1. «Движение прямо».4.1.2. «Движение направо».4.1.3. «Движение налево».4.1.4. «Движение прямо или направо».4.1.5. «Движение прямо или налево».4.1.6. «Движение направо или налево».Разрешается движение только в направлениях, указанных на знаках стрелками.

6. Информационные знаки

6. Информационные знаки Информационные знаки информируют о расположении населенных пунктов и других объектов, а также об установленных или о рекомендуемых режимах движения.6.1. «Общие ограничения максимальной скорости».Общие ограничения скорости, установленные

7. Знаки сервиса

7. Знаки сервиса Знаки сервиса информируют о расположении соответствующих объектов.7.1. «Пункт медицинской помощи».7.2. «Больница».7.3. «Автозаправочная станция».7.4. «Техническое обслуживание автомобилей».7.5. «Мойка автомобилей».7.6. «Телефон».7.7. «Пункт питания».7.8. «Питьевая

Дорожные знаки

Дорожные знаки Предупреждающие знаки Знаки приоритета Запрещающие знаки Предписывающие знаки Знаки особых предписаний Информационные знаки Знаки сервиса Знаки дополнительной информации

Юридические вопросы: советы о том, как сохранить частную дорогу в частном порядке

Как может владелец частной дороги помешать широкой публике пользоваться ею? Расстроенный читатель хочет знать.

Частная дорога с юридической точки зрения — это дорога, не открытая для широкой публики без разрешения, точно так же, как лужайка или кукурузное поле фермера закрыты для общественного пользования. Владелец может предоставить физическим лицам право пользоваться своей дорогой. Есть особая категория — дороги, находящиеся в частной собственности, общественным разрешено использовать без специального разрешения владельца, например, улицы в торговых центрах или спортивные арены.

Владелец частной дороги, желающий сохранить ее в тайне, должен вывешивать такие уведомления, как знаки «запрещение вторжения» или «частная дорога», или разрисовывать знаки для предупреждения прохожих. Закон Мэриленда определяет частную дорогу как «любую дорогу или место, которое: (1) находится в частной собственности; и (2) используется для передвижения на автомобиле его владельцем и лицами, имеющими явное или подразумеваемое разрешение от владельца, но не другими лицами ».

Лица, которые игнорируют вывешенные знаки и используют частные дороги без разрешения, нарушают границу, что является преступлением согласно законам штата.Первое нарушение карается штрафом в размере 500 долларов и / или 90 дней тюремного заключения. Второе нарушение может быть наказано лишением свободы на один год и / или штрафом в размере 2500 долларов.

Один местный владелец частной дороги недавно сообщил, что он часто замечает нарушителей, которые используют эту дорогу как кратчайший путь между улицами общего пользования. Он звонит в полицию, но нарушители исчезли к тому времени, когда полиция прибыла на место происшествия, сказал он.

Если владелец решает перекрыть дорогу, было бы неплохо сначала проконсультироваться с администрацией округа или города, чтобы узнать, существуют ли постановления округа или города или другие постановления, применимые к его ситуации.

Если владелец дороги не сталкивается с государственными ограничениями на блокирование дороги, ему было бы разумно выяснить, могут ли нарушители или кто-либо другой, кто использует частную дорогу, иметь сервитут, позволяющий им использовать ее. Лицо, которое владеет или арендует недвижимость, доступ к которой возможен только по частной дороге, может иметь сервитут в своем правовом акте. Если существует сервитут, владелец дороги не имеет права блокировать доступ.

Если сервитут не прописан в документе, нарушители или другие лица, которые используют дорогу, например, из своего дома в магазин или ресторан, могут получить сервитут по рецепту.Это сервитут, созданный непрерывным и бесперебойным использованием дороги на протяжении более 20 лет, который дает право на дальнейшее использование дороги без письменного или устного разрешения.

Если предписывающий сервитут не существует, владелец дороги будет иметь законное право перекрыть дорогу.

Но прежде чем действовать, было бы разумно проконсультироваться с властями округа или города по зонированию, чтобы узнать, есть ли какие-либо требования к уведомлению или другие шаги, которые он должен предпринять, прежде чем закрыть свою дорогу для посторонних.

Майлз Тейлор, выпускник Вестминстера 2013 года с церебральным параличом, весит всего 99 фунтов. Недавно он привлек широкое внимание социальных сетей, когда стало вирусным видео, на котором он поднимает 200 фунтов. Майлз тренируется в NEVERsate Athletics в Вестминстере со своим тренером Николаем Мейерсом.

Майлз Тейлор, выпускник Вестминстера 2013 года с церебральным параличом, весит всего 99 фунтов.Недавно он привлек широкое внимание социальных сетей, когда стало вирусным видео, на котором он поднимает 200 фунтов. Майлз тренируется в NEVERsate Athletics в Вестминстере со своим тренером Николаем Мейерсом.

Кейт Мартен из Gerstell Academy, занявшая 1-е место в региональном конкурсе «Поэзия вслух», читает оригинальное стихотворение, за которое она получила 2-е место, в Центре искусств Кэрролла в субботу, 2 февраля.

Кейт Мартен из Gerstell Academy, занявшая 1-е место в региональном конкурсе «Поэзия вслух», читает оригинальное стихотворение, за которое она получила 2-е место, в Центре искусств Кэрролла в субботу, фев.2.

Пожарные тушат пожар в амбаре на ферме и саду Баугерс в Вестминстере.

Пожарные тушат пожар в амбаре на ферме и саду Баугерс в Вестминстере.

Новобранцы учебной академии Офиса шерифа округа Кэрролл проходят практическую подготовку за рулем полицейской машины в Центре подготовки водителей полиции и исправительных учреждений Мэриленда в Сайксвилле.

Новобранцы учебной академии Офиса шерифа округа Кэрролл проходят практическую подготовку за рулем полицейской машины в Центре подготовки водителей полиции и исправительных учреждений Мэриленда в Сайксвилле.

Донна Энгл — Вестминстерский поверенный на пенсии. Обратитесь к ней с вопросами или отзывами по телефону 410-840-2354 или [email protected]. Ее колонка, которая предоставляет юридическую информацию, но не юридические консультации, появляется во второе и четвертое воскресенье каждого месяца в Life & Times.

Обзор Закона штата Колорадо

От создания до прекращения

Август / сентябрь 2020 г. Автор: Эйприл Д. Хендрикс

В этой статье представлен обзор основных принципов закона о сервитутах штата Колорадо. В нем обсуждаются различные типы сервитутов, признанных судами штата Колорадо, и способы их создания, использования и прекращения.

Сервитут — это не владение недвижимостью, принадлежащей другому лицу.1 Формально определяется, «сервитут — это право, предоставляемое предоставлением, предписанием или необходимостью, позволяющее одному делать или поддерживать что-либо на земле другого», что, хотя и приносит пользу земле первого, может быть бременем для земли. последнего ». 2 На практике право собственности на сервитут дает держателю сервитута только право использовать имущество, обремененное сервитутом, для определенной цели; юридический титул и право владеть самой землей остается за владельцем собственности.3

Хотя споры, связанные с созданием, использованием и прекращением сервитутов, обычно решаются юристами, специализирующимися на сделках с недвижимостью и судебных разбирательствах, основные принципы права сервитута могут возникать у широкого круга практикующих специалистов и в различных контекстах, таких как водные ресурсы. транзакции; операции с нефтью, газом и полезными ископаемыми; и местные органы власти и муниципальные предприятия. В этой статье представлен обновленный обзор4 ключевых принципов закона о сервитутах штата Колорадо, включая обсуждение различных типов сервитутов, признанных судами штата Колорадо, и того, как эти сервитуты могут создаваться, использоваться и прекращаться в соответствии с законодательством штата Колорадо.

Язык безмолвия

Многие общие термины, связанные с сервитутами, обычно не встречаются в других областях права. Следующие ниже термины и фразы обычно встречаются в случаях, касающихся сервитутов.

Часть собственности, обремененная сервитутом, называется «обслуживающим» имуществом или служебным многоквартирным домом, в то время как имущество, на которое распространяется сервитут, называется «доминирующим» имуществом или доминирующим многоквартирным домом.5 Некоторые суды предпочитают использовать менее устаревшие термины обремененных и выгодных имений6. Как правило, сервитут приносит пользу одному имуществу, одновременно обременяя соседнее имущество. Например, в случае сервитута с канавой 7 держатели сервитута могут соорудить канаву через земли, принадлежащие другим лицам, для подачи воды в свою собственность. В этом сценарии сервитут через канаву — это полученное имение, а земли, через которые проходит канав, — обремененные имения8

В случае взаимных сервитутов два или более собственника соглашаются на сервитут, который будет предлагать определенные льготы и бремя для каждого затронутого земельного участка, таким образом делая каждый земельный участок одновременно доминирующим и обслуживаемым имуществом.9 Взаимные сервитуты обычно используются в коммерческих условиях, например, в торговых центрах или жилых комплексах с несколькими зданиями и арендаторами, для разграничения доступа и использования общих парковок и мест общего пользования, дорог общего пользования и пешеходных дорожек, а также допустимых местоположений указателей. В жилых районах взаимные сервитуты часто предполагают использование общей подъездной дороги между двумя или более соседними участками. В любом случае, однако, вся вовлеченная собственность получает выгоду и обременяется использованием и получением взаимного сервитута.

Дополнительный сервитут предназначен для использования определенного земельного участка, доминирующего владения. Этот тип сервитута связан с землей, к которой он прикреплен, поэтому он переходит к следующим владельцам доминирующего и обслуживаемого владений, независимо от того, упоминается ли сервитут в акте10. В соответствии с законодательством Колорадо и в большинстве других юрисдикций. , сервитуты считаются принадлежащими.11

Сервитут не привязан к самой земле и, следовательно, не связан с землей.Скорее, этот тип сервитута предоставляет личное право конкретному лицу использовать чужую собственность.12 Примеры сервитутов в совокупности включают предоставление землевладельцем определенному лицу права охотиться или ловить рыбу на этой собственности или предоставление коммунальному предприятию компания, имеющая право на строительство трубопровода или линий электропередач через, поперек или под землей. По общему праву сервитуты валовые считались непередаваемыми; тем не менее, в соответствии с законодательством штата Колорадо, сервитуты на валовой основе могут быть персональными для конкретного лица или свободно передаваться, в зависимости от намерений сторон при создании сервитута.13

Как правило, сервитуты считаются неисключительными. Это означает, что как владелец сервитута, так и обслуживающий владелец недвижимости могут использовать собственность, обремененную сервитутом, при условии, что обслуживающий владелец недвижимости не будет необоснованно мешать владельцу сервитута использовать сервитут14. Если неисключительный сервитут обременяет земельный участок. земли, права обслуживающего и доминирующего владельцев должны быть сбалансированы, чтобы гарантировать разумное пользование обоими владениями.15 Но если владелец обслуживаемого имения и держатель сервитута указывают, что сервитут должен быть исключительным, он не может получить доступ или использовать какую-либо часть сервитута16

Все сервитуты могут быть положительными или отрицательными. Случаи обычно предоставляют подтверждающее право вступать в служебное имущество и использовать его часть для определенной цели. Например, дороги и проезды часто строятся в рамках разрешительного сервитута, а трубопроводы и линии электропередач могут быть разработаны и проложены в рамках позитивного сервитута.

С другой стороны, негативные сервитуты, также называемые ограничительными соглашениями, 17 запрещают обслуживающему владельцу недвижимости использовать и пользоваться своей собственностью в определенных отношениях. Этот тип сервитута не дает права доступа к обслуживаемому имуществу, а требует, чтобы владелец обслуживаемого имения ограничивал его или ее использование собственности в интересах другого. Одним из распространенных примеров отрицательного сервитута является сервитут на охрану, подаренный землевладельцем земельному фонду или другому государственному учреждению, который налагает постоянные ограничения на развитие и использование собственности для защиты ее природоохранной ценности.18 К другим распространенным типам отрицательных сервитутов относятся сервитуты для света и воздуха, а также для беспрепятственного обзора. В этих случаях обслуживающий владелец многоквартирного дома обычно соглашается не строить на своей собственности таким образом, чтобы предотвратить попадание света в соседнюю собственность или затруднить обзор соседнему землевладельцу. Поскольку деятельность по развитию и строительству недвижимости в Колорадо продолжается, использование сервитутов для освещения и обзорных площадок также, вероятно, будет расти.

Создание фурнитуры

В соответствии с законодательством штата Колорадо сервитуты могут создаваться различными способами. Чаще всего сервитуты создаются и передаются в письменной форме («явный сервитут»), а устные соглашения, целью которых является признание сервитута, недействительны в соответствии с законом о мошенничестве19. Как правило, сервитут явно не предоставляется и не признается. в письменной форме заявитель сервитута должен добиваться судебного признания его или ее интереса в собственности с помощью одной из нескольких теорий подразумеваемых сервитутов, обсуждаемых ниже.

Собственник может прямо предоставить сервитут посредством акта или иного документа, или, в качестве альтернативы, собственники земельного участка могут зарезервировать сервитут для себя при передаче земли другому лицу.20 Чтобы определить, имеет ли сервитут и в какой степени были прямо предоставлены, суды сначала обращаются к содержанию акта или документа, чтобы определить намерения сторон21

Независимо от того, передается ли сервитут посредством предоставления или оговорки, нет необходимости в каких-либо конкретных словах, чтобы передать сервитут в письменной форме.Суды Колорадо постоянно находили, что «[слова], которые ясно демонстрируют намерение предоставить сервитут, достаточны для демонстрации его создания, при условии, что формулировка в документе достаточно определена и определена в его терминах» 22. сервитут или его расположение не отменяют существование сервитута. В письменном документе с «разумной уверенностью» должно быть указано, что сервитут был создан вместе с доминирующими и обслуживающими владениями; однако суды могут отказать в признании сервитута, который не был идентифицирован или определен достаточно подробно.23 Например, суды определили, что в акте правомерно передан сервитут, точно указав размер, размеры, тип использования и местоположение сервитута на обслуживаемом многоквартирном доме, а также юридическое описание обслуживаемого имущества24. , если местонахождение обслуживаемого имущества описывается с разумной уверенностью, явный сервитут не будет считаться недействительным из-за нечеткости.25 Если в передаточных документах явно указан сервитут, но не указано конкретное его местонахождение, то сервитут может быть исполнен сторонами , но в таких случаях для определения и фиксации места сервитута потребуются либо поправки, либо исправления, либо судебное постановление.

Уступки, которые стороны не выражают в письменной форме, могут возникать из-за наличия определенных фактов, вытекающих из сделки26. Суды признали ряд случаев, когда сервитут может быть создан косвенно, в том числе в силу необходимости, предшествующего использования, предписывающее или противоправное использование, а также эстоппель.

Необходимость. Усовершенствования обычно возникают из-за необходимости решить проблемы доступа к объектам, не имеющим выхода к морю, или другим недоступным объектам, исходя из предположения и соображений государственной политики, что никто не намеревается сделать собственность недоступной для целей, для которых она была передана или сохранена.27 Как правило, сервитут может подразумеваться по необходимости, когда земельный участок, находящийся в общей собственности, отделяется, и единственное разумное средство доступа к отделенному имуществу требует пересечения прилегающего участка.28 Более того, необходимость в сервитуте должна была существовать в то время. право собственности на собственность было прекращено, и, хотя потребность в сервитуте должна быть большой, сервитут не обязательно должен быть единственным средством доступа к собственности.29 Например, Верховный суд Колорадо подразумевал сервитут по необходимости на основе земельного участка. место в гористой каменистой местности, где строительство дорог было опасным и дорогостоящим, и было обнаружено, что «практическая невозможность» доступа к участку является достаточной необходимостью, чтобы оправдать сервитут.30 Хотя физическая невозможность доступа к собственности, на которую распространяется сервитут, не требуется, суды не будут подразумевать сервитут по необходимости, если собственность может быть достигнута с помощью разумных альтернативных способов въезда и выезда.31

Предыдущее использование. Сервитут может подразумеваться предыдущим использованием, когда (1) обслуживающее и доминирующее поместья когда-то находились в общей собственности; (2) предполагаемое использование было осуществлено до раздела правового титула; (3) использование не было временным; (4) продолжение использования разумно необходимо для пользования посылкой; и (5) стороны не выражают и не подразумевают противоположное намерение.32 Сервитут, подразумеваемый предыдущим использованием, аналогичен сервитуту, подразумеваемому по необходимости, в том смысле, что существование обоих типов сервитутов основывается на действиях и намерениях сторон в то время, когда затронутые земельные участки были отделены от общей собственности. Однако, в отличие от сервитута, подразумеваемого необходимостью, сервитут путем предварительного использования требует, чтобы использование было осуществлено до отделения земельных участков от общей собственности.33

Например, в деле Proper v. Greager , 34 Апелляционный суд установил, что сервитут подразумевался предыдущим использованием, когда владельцы земельного участка построили стоянку и кафе на одном углу участка и дом. в другом месте собственности.Владельцы этого участка обычно использовали части парковки для доступа к дому и складскому сараю. Позже участок был разделен таким образом, что Пропер купил дом и окружающую собственность, а другая сторона приобрела кафе и автостоянку. Пропер продолжал использовать парковку для доступа к своему дому в течение 26 лет с ведома владельцев кафе. Хотя владельцы кафе в конечном итоге попытались воспрепятствовать дальнейшему использованию Проперью парковки, построив забор, чтобы предотвратить доступ к дому Пропер, Суд установил, что сервитут от предыдущего использования был установлен в пользу Пропер.35

Использование по назначению или в неблагоприятных условиях. Подставка также может быть приобретена в соответствии с предписаниями, аналогично приобретению собственности в результате неправомерного владения. Предписывающий сервитут позволяет использовать землю другого лица для определенной цели после использования этой земли для этой цели в течение установленного законом периода36. предписание путем демонстрации того, что использование было (1) открытым или печально известным, (2) непрерывным и без эффективных перерывов в течение 18-летнего периода предписания, и (3) неблагоприятным или в соответствии с попыткой, но неэффективным, явным предоставлением.37

В 2008 году Генеральная ассамблея штата Колорадо внесла поправки в статут неправомерного владения, чтобы потребовать от истца, стремящегося заявить претензию на собственность посредством предписывающего использования, более подробные доказательства. В частности, эти поправки к законодательству требуют, чтобы истец (1) добросовестно полагал, что он или она был истинным владельцем собственности, и (2) доказал каждый из вышеупомянутых элементов неправомерного владения четкими и убедительными доказательствами. 38 Более того, если противный истец преобладает и получает право собственности на рассматриваемое имущество, суд может потребовать от истца возместить убытки стороне, утратившей право собственности, в размере стоимости утраченного имущества плюс налоги на имущество, уплаченные в течение предписывающего периода. период.39 Если истец приобретает сервитут в результате неправомерного использования, суд справедливо рассчитает причитающийся ущерб как процент от стоимости имущества и общей суммы уплаченных налогов на имущество, исходя из характера и характера утраченного имущества и оставшейся части недвижимость.40

Для удовлетворения требований предписывающего сервитута использование истцом должно быть непрерывным и без перерывов в течение всего 18-летнего периода. Правовое использование более не является непрерывным, если предписывающий период прерывается в любое время, в течение которого собственник восстанавливает свое исключительное владение имуществом.41 В деле Trask v. Nozisko владелец собственности успешно отклонил иск своего соседа о предписывающем сервитуте, когда долгое использование соседом проезжей части землевладельца было прервано менее чем на неделю из-за строительства землевладельцем большой земляной насыпи и траншеи через реку. подъездная дорога. Хотя сосед в конце концов удалил берму и продолжил использовать подъездную дорожку, доказательства показали, что соседу было отказано в возможности доступа и использования подъездной дорожки, пока берма была на месте.Апелляционный суд в деле Trask постановил, что, поскольку возведение этого ограждения было предназначено и фактически помешало соседу использовать подъездную дорожку, его использование не было непрерывным в течение всего периода предписания42.

Если сторона, требующая предписывающего сервитута, может установить, что ее использование собственности было непрерывным и открытым или печально известным в течение всего 18-летнего предписывающего периода, эта сторона имеет право на презумпцию, что использование было неблагоприятным.43 Если землевладелец не может представить доказательств, достаточных для опровержения этой презумпции, истец вправе сделать вывод о существовании предписывающего сервитута.44 Использование не является неблагоприятным, если землевладелец разрешает такое использование; соответственно, свидетельство того, что землевладелец предоставил истцу разрешение на доступ к своей собственности, является фатальным для иска о невзгодах и, таким образом, отклонит иск о предписывающем сервитуте45. Однако знание землевладельцем об использовании истцом и его последующее молчаливое согласие или молчание относительно такого использования не является достаточным доказательством того, что землевладельцем было разрешенное использование, и, соответственно, это не может опровергнуть требование предписывающего использования.46

Эстоппель. Суды могут установить, что сервитут был создан путем эстоппеля, если (1) обслуживающий владелец недвижимости разрешает другому использовать землю при обстоятельствах, при которых было разумно предвидеть, что пользователь существенно изменит свое положение, полагая, что разрешение будет не быть отозванным; (2) пользователь существенно изменил свою позицию, разумно полагаясь на это убеждение; и (3) несправедливости можно избежать только установив сервитут в пользу пользователя.47

Сервитут посредством эстоппеля является справедливым средством правовой защиты, признающим, что, когда землевладелец побуждает другого изменить свое положение, полагаясь на обещание сервитута, землевладелец лишается права впоследствии отрицать существование такого сервитута. Суды часто обнаруживают, что сервитут был создан путем эстоппеля, когда владелец собственности разрешает другому лицу использовать часть собственности, но позже меняет свое мнение и пытается отрицать существование сервитута из-за отсутствия формальной передачи права собственности.48 Служебный владелец поместья не должен доказывать, что его или ее доверие было результатом обмана землевладельца; будет достаточно доказательства того, что заявитель полагался на него разумно в данных обстоятельствах. Было ли разумным полагаться заявителя на обещания землевладельца, зависит от фактов и обстоятельств каждого дела, включая характер сделки и изощренность сторон49.

Судебное признание подразумеваемых послаблений

Как обсуждалось выше, истцам, добивающимся признания подразумеваемого сервитута, доступно несколько теорий.В отличие от явных сервитутов, подразумеваемый сервитут имеет юридическую силу только в том случае, если истец успешно докажет все необходимые элементы для запрашиваемого сервитута и, в результате, получит постановление или постановление суда, подтверждающее существование такого сервитута. Одним из способов, доступных истцам, является подача скрытого судебного иска в соответствии с CRCP 105 с требованием, чтобы суд определил право собственности на рассматриваемую собственность. Лицо, подавшее незаметный иск о праве собственности, должно записать уведомление о lis pendens в реестре недвижимого имущества округа или округов, в которых находится какая-либо часть собственности.50 Уведомление должно содержать название суда, в котором рассматривается судебный иск, имена сторон такого иска и юридическое описание собственности51. Записывая lis pendens, истец направляет уведомление о незавершенном судебном разбирательстве любому лицу, которое может после этого приобрести долю в собственности.

Когда суд выносит постановление, подтверждающее наличие сервитута, истец должен, в зависимости от обстоятельств, получить от суда тихий указ о праве собственности или записать копию этого постановления в реестре собственности округа.Принимая во внимание время, расходы и неопределенность, связанные с ходатайством о признании в суде подразумеваемого сервитута, получение сервитута посредством прямого предоставления, как правило, предпочтительнее, если такой вариант доступен.

Объем сервировки

Объем допустимых видов использования в зоне сервитута может варьироваться в зависимости от того, как сервитут был создан. Независимо от того, был ли сервитут был создан посредством явного предоставления или подразумеваемого действиями сторон, объем сервитута определяет, что владелец сервитута может делать с зоной сервитута и внутри нее, и, наоборот, какие действия может предпринять обслуживающий владелец недвижимости, не нарушая о правах держателя сервитута.Права держателя сервитута ограничены характером и целью, для которых сервитут был установлен52. Как правило, владелец сервитута может использовать, поддерживать и улучшать сервитут любым способом, который разумно необходим для достижения цели, для которой сервитут был предоставлен. при условии, что такая деятельность не наносит необоснованного ущерба обслуживаемой недвижимости или необоснованно препятствует ее использованию и пользованию53. Аналогичным образом, если намерения сторон не требуют иного, владелец служебной недвижимости может также использовать имущество, обремененное сервитутом, любым способом, который не препятствовать необоснованно возможности держателя сервитута использовать сервитут по прямому назначению.54

Экспресс-сервиз

Если сервитут явно предоставлен, документ, подтверждающий сервитут, может описывать цели, для которых сервитут может быть использован, а также виды использования в пределах зоны сервитута, которые специально не разрешены. В таких случаях объем и степень специально созданного сервитута ограничиваются описанием, предоставленным в транспортном средстве. Тем не менее, если в письменной форме ничего не говорится о допустимом использовании сервитута, суды определили, что сервитут может быть использован для любой цели, для которой сервитут может быть разумно предназначен, при условии, что никакое использование сервитута не может наложить большее бремя на обслуживающего лица. имущество, чем то, которое было установлено, когда сервитут был впервые создан.55 Если использование необходимо за рамками предоставленного сервитута, доступны процедуры частного осуждения, 56 хотя этот законодательный механизм выходит за рамки данной статьи.

Если письменная передача нечетко или двусмысленно описывает объем предоставленного сервитута, суды будут интерпретировать документ таким же образом, как и любой другой акт или договор, чтобы должным образом реализовать намерение сторон57. Суды Колорадо приняли гибкий подход к инструменты интерпретации сервитутов в отличие от более жесткого подхода «четырех углов», который исторически использовался для толкования двусмысленно составленных контрактов.В деле Lazy Dog Ranch против Telluray Ranch Corp. Верховный суд штата Колорадо постановил, что изучение внешних доказательств может иметь значение для определения того, действительно ли документ о предоставлении сервитута является двусмысленным.58

Примеры внешних доказательств, которые могут оказаться полезными для определения намерений сторон, включают (1) местоположение и характер собственности, которая обременена сервитутом и получает выгоду; (2) использование этой собственности до и после создания сервитута; (3) характер окружающей местности; (4) наличие и контуры любого общего плана развития территории; и (5) вознаграждение, уплаченное за сервитут.59 Если после рассмотрения таких доказательств суд приходит к выводу, что передаточный документ не является двусмысленным, суд должен не принимать во внимание внешние доказательства, и простой язык документа должен иметь полную силу 60. что документ является двусмысленным, суд должен дополнительно изучить внешние доказательства, представленные сторонами, чтобы определить фактические намерения сторон в создании и предоставлении сервитута61.

Подразумеваемый сервитут должен быть достаточно широким, чтобы позволить использование, необходимое для полного пользования доминирующим имуществом.Например, объем и тип использования, разрешенного для сервитута, подразумеваемого по необходимости, варьируются в зависимости от необходимости, которая привела к сервиту.62 Однако объем сервитута в результате предыдущего использования обычно считается ограниченным использованием, которое изначально породил сервитут.

Суды Колорадо обрисовали в общих чертах определенную линию расследования при определении надлежащего объема сервитута, приобретаемого по рецепту. В деле Wright v.Horse Creek Ranches , Верховный суд Колорадо принял подход, изложенный в Пересмотр (первый) Правил собственности 63 §§ 477–479, которые содержат руководство для определения объема допустимых видов использования сервитута, приобретенного по рецепту64. В § 477 говорится, что «[т] объем сервитута, созданного по рецепту, определяется использованием, посредством которого он был создан». Чтобы определить, является ли конкретный тип использования допустимым в соответствии с предписывающим сервитутом, Суд Wright рассмотрел Restatement § 478, в котором говорится, что заявленное использование должно быть сопоставлено с первоначальным использованием сервитута «в отношении (a ) их физический характер, (б) их цель, [и] (в) относительное бремя, возложенное ими на обслуживаемое многоквартирное здание.65 При рассмотрении вопроса о том, является ли последующее использование предписывающего сервитута расширением первоначального использования, суд Wright далее рассмотрел Restatement § 479, который предусматривает, что в дополнение к факторам, указанным выше, суды должны учитывать потребности, возникающие в результате нормальной эволюции использования доминирующего имущества, уравновешенные со степенью, в которой эти потребности увеличивают бремя, возлагаемое на обслуживаемое имущество.66 Взвешивая эти факторы, суд Wright отказал в разрешении владельцу предписывающего сервитут, приобретенный для сельскохозяйственного использования, чтобы впоследствии использовать этот сервитут для новых жилых и рекреационных целей.67

Суды также использовали этот тест для проверки изменения степени использования предписывающего сервитута. В деле Clinger v. Hartshorn Апелляционный суд рассмотрел использование предписывающего сервитута, предоставленного владельцу компании по предоставлению услуг гидов и экипировки, которая со временем расширилась для обслуживания дополнительных клиентов68. В то же время Суд сосредоточил внимание на нагрузке на обслуживаемое имение в связи с дополнительным количеством людей, получающих доступ к сервитуту.Согласно Переформулировка § 478, «[] n увеличение бремени на обслуживаемый многоквартирный дом сверх того, что вызвано неблагоприятным использованием, посредством которого был создан сервитут, является неоправданным увеличением, если это такое увеличение, которое, как можно разумно предположить , спровоцировал бы прерывание неблагоприятного использования, если бы увеличение произошло в течение предписывающего периода ». В деле Clinger , поскольку доказательства продемонстрировали лишь ограниченное увеличение использования сервитута поставщиком оборудования, суд постановил, что возросшее бремя для обслуживающего имущества было недостаточно значительным, чтобы требовать ограничения сервитута.69

Прекращение сервировки

Подобно тому, как сервитуты могут создаваться различными способами, они также могут прекращаться при различных обстоятельствах, которые в некоторых случаях зависят от того, как сервитут был создан в первую очередь. Например, сервитут может быть прекращен в соответствии с четко указанным положением в документе о предоставлении права. Стороны явно предоставленного сервитута могут свободно согласовывать сроки, конкретную дату или наступление определенного события, после которого сервитут прекращается; в противном случае сервитут будет считаться бессрочным.Однако любой сервитут может быть прекращен другими способами, как описано ниже.

Любой сервитут, связанный с землей, независимо от того, как этот сервитут был первоначально создан, может быть передан в письменной форме либо посредством письменного разрешения сервитута, либо посредством формального перевода. В любом случае письменное прекращение действия должно быть подписано держателем сервитута в качестве подтверждения того, что он или она отказываются от всех прав на сервитут.

Если владелец сервитута передает сервитут или отказывается от него, сервитут перестанет существовать в результате слияния доминирующего и обслуживающего владений в общую собственность. По определению сервитут требует, чтобы два земельных участка находились в отдельной собственности, причем один участок был обременен, а другой извлекался выгодами благодаря существованию и использованию сервитута. Когда обслуживающее и доминирующее поместья переходят в общую собственность, обслуживающее имение больше не должно обременяться сервитутом, поэтому сервитут будет считаться прекращенным.70 Тем не менее, общая собственность должна быть абсолютной, без того, чтобы частичные владельцы или другие совместные интересы переходили в собственность того или иного имущества. Например, в деле Westpac Aspen Investments против Residences at Little Nell Development, LLC Апелляционный суд отказался признать, что сервитут был прекращен путем слияния, когда сервитут находился в совместной аренде, а обслуживаемая недвижимость принадлежала одному физическому лицу. .71 Суд пояснил, что сервитут не прекращается путем слияния правового титула, когда только один из владельцев в одностороннем порядке передает право сервитута, которое приносит пользу доминирующему имуществу.72 В противном случае владение аннулировало бы сервитут и, таким образом, лишило бы оставшегося совместного арендатора доступа к собственности.73 Чтобы продемонстрировать, что сервитут был аннулирован в результате слияния, доминирующее и обслуживающее владения должны находиться в собственности «совершенно одинаково» 74.

В отличие от других типов подразумеваемых сервитутов, сервитуты по необходимости существуют только до тех пор, пока сохраняется необходимость. Поскольку сервитут по необходимости может подразумеваться только для устранения «практической невозможности» доступа к земельному участку, если необходимость в сервитуте устраняется изменившимися обстоятельствами, такими как строительство дороги или других средств доступа, сервитут будет прекратить.75

От сервитута можно отказаться, но его нельзя потерять из-за простого неиспользования. Скорее, сторона, утверждающая, что сервитут был отменен (обычно обслуживающий владелец недвижимости), должна продемонстрировать, что держатель сервитута предпринял позитивные действия, демонстрирующие его или ее намерение отказаться от сервитута.76 Этот порог трудно удовлетворить, учитывая, что суды постановили что действия, подтверждающие отказ от сервитута, должны быть подтверждены «четкими, недвусмысленными и решающими доказательствами».77 Соответственно, даже если сервитут никогда не использовался, держатель сервитута сохраняет право собственности на сервитут в отсутствие дальнейших действий, предпринятых для эффективного отказа от сервитута.78

Сервитут также может быть прекращен в результате неправомерного владения.79 Закон о неблагоприятном владении, CRS § 38-41-101 (1), применяется к «любым правам или интересам в отношении недвижимого имущества», которые включают как владения владения землей, так и права собственности на нее. такие как право собственности на недвижимость и неимущественные права на землю, такие как право собственности на сервитут.Так, в деле Matoush v. Lovingood Верховный суд штата Колорадо пришел к выводу, что этот статут не только разрешает приобретение сервитута в результате неправомерного использования, но также позволяет аннулировать сервитут таким же образом80. То есть сервитут может быть прекращен. быть прекращено, если обслуживающий владелец недвижимого имущества использует сервитут способом, который противоречит праву его использования, открытым или печально известным, а также непрерывным и непрерывным в течение установленного законом срока в 18 лет.81 Нет необходимости также доказывать, что сервитут был заброшен, чтобы успешно объявить, что сервитут был прекращен в результате неправомерного использования.82 Как указывалось выше, удовлетворение иска о прекращении сервитута путем отказа от сервитута зависит от поведения держателя сервитута. Однако в случае прекращения действия сервитута в результате неправомерного использования расследование фокусируется на использовании зоны сервитута противной стороной, а не на действиях держателя сервитута83.

Для удовлетворения требования «неправомерного использования» заявитель должен продемонстрировать, что использование им зоны сервитута несовместимо или несовместимо с правом пользования держателем сервитута.Это расследование обязательно связано с конкретным фактом. Напомним, однако, что обслуживающий владелец недвижимого имущества обычно сохраняет за собой право использовать зону сервитута в соответствии с правами держателя сервитута. Таким образом, обслуживающий владелец недвижимого имущества может использовать зону сервитута, и такое использование не будет считаться неблагоприятным, если и до тех пор, пока владелец сервитута не потребует использования зоны сервитута, не потребует ее использовать, и ему будет отказано84. Будет инициирован установленный законом период неправомерного владения, и неправомерное использование должно продолжаться в течение всего 18-летнего периода, чтобы подтвердить заявление о том, что сервитут был прекращен в результате неправомерного использования.

По аналогичному сценарию сервитут также может быть прекращен путем эстоппеля. Если владелец сервитута узнает или соглашается с действиями, предпринятыми обслуживающим владельцем недвижимости для предотвращения доступа держателя сервитута к сервиту и его использования, и держатель сервитута не предпринимает никаких действий, совместимых с сохранением прав на сервитут, сервитут может быть прекращен. В таком случае держатель сервитута будет лишен права отрицать, что право сервитута было прекращено действиями обслуживающего владельца недвижимости.85

Например, в деле Romberg v. Slemon Ромберг владел сервитутом доступа к землям, принадлежащим Слемону и другим лицам. Соседние землевладельцы стремились превратить свою землю в запланированное подразделение и добивались освобождения от сервитута Ромберга. В обмен на отказ Ромберга от сервитута соседние землевладельцы согласились построить и проложить альтернативный доступ к собственности Ромберга и обеспечить Ромбергу подземными коммуникациями. Хотя Ромберг отказалась подтвердить соглашение в письменной форме, она устно согласилась освободить сервитут, а соседние землевладельцы построили новую подъездную дорогу и проложили инженерные коммуникации.Когда позже Ромберг попытался скрыть право собственности на сервитут, суд постановил, что сервитут был прекращен. Суд первой инстанции постановил, и Апелляционный суд согласился, что Ромберг лишена права отрицать прекращение ее прав на сервитут, потому что соседние землевладельцы полагались на ее обязательство освободить сервитут в их ущерб.86

Заключение

Создание, использование и прекращение сервитутов — это темы, с которыми часто сталкиваются практикующие специалисты, не знакомые с вопросами недвижимости.Однако со временем и обучением юристы могут научиться правильно составлять новые сервитуты, интерпретировать существующие сервитуты, объяснять клиентам, может ли сервитут подразумеваться, и давать им соответствующие рекомендации. Многие вопросы, касающиеся сервитута, относительно просты, например, составление проекта прямого сервитута, когда стороны соглашаются с основными условиями. Однако другие вопросы, особенно связанные с толкованием и признанием подразумеваемого сервитута, могут быть чрезвычайно сложными. В таких случаях может быть благоразумным обратиться за опытом или пообщаться с адвокатом, который хорошо разбирается в разрешении таких споров.

Эйприл Д. Хендрикс, сотрудник Burns Figa & Will. Она специализируется в области права воды, окружающей среды и природных ресурсов. Редактор-координатор: Кристофер Д. Брайан.

Изучите этот выпуск

Вопросы наставничества

Дж. Райанн Пейтон

Технологии в юридической практике

Эрик Джонсон

Уголок юридических исследований

Автор: Андреа Л.Гамильтон

Связанные темы

Примечания

2. Lazy Dog Ranch против Telluray Ranch Corp. , 965 P.2d 1229, 1234 (Colo. 1998) (внутренние цитаты опущены).

3. Идентификатор . См. Также Wright , 697 P.2d, 387.

4. Colorado Lawyer ранее публиковал серию из двух частей, в которой обсуждались различные вопросы, касающиеся права сервитутов, Masters, «Обзор Закона штата Колорадо о сервитутах, часть 1», 22 Colo.Закон. 991 (май 1993 г.) и часть 2, 22 Colo. Law. 1273 (июнь 1993 г.). Эта статья обновляет и расширяет концепции, обсуждаемые в этой серии.

5. Lazy Dog Ranch , 965 P.2d at 1234.

6. См., Например, , Roaring Fork Club, L.P. против St. Jude’s Co. , 36 P.3d 1229, 1231 (Colo. 2001).

7. CRS § 37-86-102.

8. Osborn & Caywood Ditch Co. v. Green , 673 P.2d 380, 383 (Colo.App. 1983) («[Т] владелец сервитута или доминирующего поместья может делать все, что разумно необходимо разрешить полное использование сервитута, включая осуществление прав входа и выхода для технического обслуживания, эксплуатации и ремонта.»).

9. См. Arrabelle at Vail Square Residential Condo. Ass’n, Inc. против Arrabelle at Vail Square LLC , 382 P.3d 1275, 1277 (Colo.App. 2016).

10. Левиц против семейного траста Порат , 36 P.3d 120, 122 (Colo.App. 2001).

11. ид.

12. WRWC, LLC против города Арвада , 107 P.3d 1002, 1004 (Colo.App. 2004).

13. Sinclair Transp. Co. против Сандберга , 350 P.3d 924, 931–32 (Colo.App. 2014).

14. Lazy Dog Ranch , 965 P.2d at 1238.

15. ид.

16. Bijou Irr. Расст. против Empire Club , 804 P.2d 175, 183 (Colo. 1991).

17. Город Стимбот-Спрингс против Джонсона , 252 P.3d 1142, 1146 (Colo.App. 2010). См. Также Переформулировка (третья) собственности: сервитуты § 1.3, cmt. 3 (Американский юридический институт 2020).

18. CRS §§ 38-30.5-101 et seq.

19. Карлсон против Болд Петролеум, Инк., 996 P.2d 751, 752 (Colo.App. 2000).

20. Gold Hill Dev. Co., L.P. против TSG Ski & Golf, LLC, 378 P.3d 816, 829 (Colo.App. 2015).

21. ид.

22. ид. См. Также Город Лейквуд против Армстронга , 419 P.3d 1005, 1009 (Colo.App. 2017).

23. ид. («[Любой крайний случай неясности может привести к выводу, что сервитут не был предоставлен»).

24. См., Например, Hornsilver Circle, Ltd.против Trope , 904 P.2d 1353, 1356 (Colo.App. 1995).

25. ид. См. Также Armstrong , 419 P.3d at 1010.

26. Wagner v. Fairlamb , 379 P.2d 165, 167 (Colo. 1963).

27. Thompson v. Whinnery , 895 P.2d 537, 540 (Colo. 1995).

28. ид.

29. Битл против CAM-Colorado, LLC , 318 P.3d 65, 72 (Colo.App. 2012).

30. Wagner , 379 P.2d at 168.

31. LeSatz v. Deshotels , 757 P.2d 1090, 1092 (Colo.App. 1988) (отказ признать сервитут по необходимости, когда собственник мог построить мост через канал).

32. Лобато против Тейлора , 71 P.3d 938, 951 (Colo. 2002).

33. Идентификатор . на 951.

34. Proper v. Greager , 827 P.2d 591, 593 (Colo.App. 1992).

35. ид. , стр. 593–94.

36. LR Smith Invs., LLC против Батлера , 378 P.3d 743, 746 (Colo.App. 2014).

37. Lobato , 71 P.3d at 950 (ссылка на статут Колорадо о неблагоприятном владении в иске о создании сервитута путем неправомерного владения).

38. CRS § 38–41–101 (3) — (4).

39. CRS § 38–41–101 (5) (а).

40. ид.

41. Траск против Нозиско , 134 P.3d 544, 550–51 (Colo.App. 2006).

42. ид.

43. LR Smith , 378 P.3d at 747.

44. ид.

45. Maralex Res., Inc. против Чемберлена, P.3d 399, 404 (Colo.App. 2014).

46. LR Smith , 378 P.3d at 747.

47. Lobato , 71 P.3d at 950–51.

48. ид. , 951.

49. ид.

50. CRS § 38-35-110.

51. ид.

52. Bijou Irr. Расст. , 804 P.2d 175; Story v.Bly , 217 P.3d 872, 878 (Colo.Приложение. 2008 г.).

53. Lazy Dog Ranch , 965 P.2d at 1238.

54. ид.

55. Westland Nursing Home, Inc. против Бенсона , 517 P.2d 862, 867 (Colo.App. 1974).

56. Colo. Const. Изобразительное искусство. II, § 14; CRS § 38-41-102.

57. Lazy Dog Ranch , 965 P.2d at 1235.

58. ид. at 1237 (со ссылкой на «Пересмотр (третий) собственности § 4.1 c. C.»).

59. ид.

60. ид. на 1236.

61. ид.

62. Wagner , 379 P.2d at 169.

63. Пересмотр (первый) собственности §§ 477–479 (Американский юридический институт, 1944 год).

64. Wright , 697 P.2d, 388.

65. ид. , 389.

66. ид.

67. ид. при 390.

68. Clinger v. Hartshorn , 89 P.3d 462, 467 (Colo.App. 2003).

69. ид. См. Также Hayes v. City of Loveland , 651 P.2d 466, 468 (Colo.App. 1982) (сервитуты могут учитывать изменения степени, а не вида).

70. Westpac Aspen Invs., LLC против Residences at Little Nell Dev., LLC , 284 P.3d 131 (Colo.App. 2011) (ссылка на Brush Creek Airport, LLC против Avion Park, LLC , 57 P.3d 738, 747 (Colo.App. 2002)).

71. ид. at 137.

72. ид.

73. ид.

74. ид.

75. Bear Creek Dev. Корпорация против Фонда Дженеси. , 919 P.2d 948, 955 (Colo. 1996).

76. Аллен против Никерсона , 155 P.3d 595, 601 (Colo.App. 2006).

77. Clinger , 89 P.3d at 468.

78. Matoush v. Lovingood , 177 P.3d 1262, 1271 (Colo. 2008) («Когда сервитут создается, но никогда не используется, считается, что права собственности держателя сервитута остаются« титульными и бездействующими »»). (цитата опущена).

79. ид. , 1269.

80. ид.

81. ид. на 1270.

82. ид.

83. ид.

84. ид. , 1271.

85. Romberg v. Slemon , 778 P.2d 315, 316 (Colo.App. 1989).

86. ид. , стр. 316–17.

Взаимные сервитуты обычно используются в коммерческих условиях, например, в торговых центрах или жилых комплексах с несколькими зданиями и арендаторами, для разграничения доступа и использования общих парковок и мест общего пользования, дорог общего пользования и пешеходных дорожек, а также допустимых местоположений указателей.

Предписывающие упрощения: подробное руководство

Время от времени каждый получает удовольствие от сюрприза. То есть все, кроме владельцев коммерческой недвижимости, которые только что открыли для себя способность использовать и развивать свою собственность, были серьезно ограничены без их согласия. Сосед утверждает, что имеет право проезжать грузовиками по стоянке владельца. Другой сосед утверждает, что имеет право сливать очищенные сточные воды в ручей на земле владельца. Как это случилось?

Установлены предписательные сервитуты.

Предписательный сервитут — это имущественный интерес, приобретенный в результате несанкционированного использования сторонней недвижимой собственностью в течение определенного периода времени. Если эта сторона может доказать, что их использование соответствовало требуемым элементам, обсуждаемым ниже, сервитут предоставляет стороне право использовать определенную часть собственности для конкретного использования. Поскольку предписывающий сервитут по определению устанавливается без согласия землевладельца, и поскольку он может существенно повлиять на стоимость и конкурентоспособность собственности, его внешний вид может стать самым неприятным сюрпризом.

В этой статье кратко описывается история и обоснование предписывающих сервитутов, а затем излагаются следующие элементы:

• Элементы, необходимые для создания единого сервитута
• Как покупатели могут определить предписывающие сервитуты, в том числе страхование титульного титула, могут играть
• Шаги, которые могут предпринять землевладельцы. выявить и аннулировать потенциальные сервитуты
• Как они могут быть прекращены
• Судебные иски, используемые для принудительного исполнения или отмены сервитута, и
• Ограничения на использование в соответствии с предписывающими сервитутами

Но сначала … поучительная история.

Проходной банк с грузовыми автомобилями для доставки

В 1971 году Фельгенгауэры приобрели недвижимость в Пасо Роблес, Калифорния, чтобы построить и управлять рестораном. Felgenhauer v. Soni , 121 Cal. Приложение 4-я 445 (2004). Сразу за их собственностью была парковка, принадлежащая соседнему банку и обслуживающая его. А сразу за ним — общественная аллея. С 1974 по 1999 год грузовики въезжали в переулок, а затем пересекали территорию банка, чтобы доставить товар в заднюю часть ресторана.Хотя Фельгенгауэры владели этой собственностью в течение всего этого периода, они иногда сдавали землю в аренду третьим лицам, купившим ресторанный бизнес.

Фельгенгауэры никогда не спрашивали разрешения на использование участка и не утверждали, что имеют право на использование грузовика.

В 1988 году управляющий банка сказал одному из ресторанных операторов, что банк собирается установить забор, чтобы разделить эти две собственности. Оператор спросил, установит ли банк ворота, чтобы доставка могла продолжаться через лот, и менеджер банка согласился.

Учитывая, что банк никогда не намеревался предоставлять сервитут, и поскольку никто никогда не подавал судебных исков для принудительного исполнения или прекращения права пользования участком, сервитута не было.

В 1998 году было продано имущество банка, в том числе автостоянка. Новые владельцы сообщили Фельгенгауэрам, что их грузовики для доставки больше не могут использовать этот участок, и банк собирался перекрыть доступ к ресторану. Фельгенгауэры подали тихий судебный иск, утверждая, что до этого использовался грузовой автомобиль для доставки, который осуществлялся постоянно и непрерывно, открыто, что противоречило имущественным интересам владельца банка, и в течение необходимого периода времени установили, что они создали предписывающий сервитут.

Суд согласился.

Оказалось, что новые владельцы банка приобрели недвижимость не только с проездными банковскими услугами, но и с доставкой на грузовиках до ближайшего ресторана.

Как описано в статье Майкла В. Эрнандеса «Пересмотр подразумеваемых, предписывающих и установленных законом послаблений», суды веками признавали право на предписывающие сервитуты. До 1275 года английское общее право допускало предписывающее использование, если оно распространялось за пределы «живой памяти» или до нормандского завоевания (1066 г.).После 1275 года, в соответствии с принятием парламентом Вестминстерского статута, необходимый период стал «пределом английской памяти», что означает время короля Ричарда (1189 г.). Затем английские суды еще раз изменили срок давности, потребовав, чтобы непрерывное употребление существовало во время «живой памяти».

Эта практика продолжалась до 17 века, после чего суды заменили стандарт живой памяти на определенное количество лет. Это изменение совпало с придуманной судом фикцией «потерянного гранта».Эта фикция означала, что, когда собственность использовалась в течение определенного периода времени, такое использование было доказательством того, что пользователю когда-то было предоставлено право на такое использование, но предоставление было потеряно. Первоначально выбранный период составлял 20 лет, время, связанное с действием выброса. Хотя суды США в значительной степени отказались от фикции «утраченного гранта», право на сервитут, основанное на непрерывном и несанкционированном использовании в течение определенного периода времени, остается.

Обоснование концепции предписывающих послаблений

Кажется нелогичным, что суд передал бы часть имущественных прав собственника без его согласия, особенно стороне, которая действовала в ущерб правам собственника.Как обсуждал профессор Эрнандес, различные доводы в пользу прескриптивных прав порой кажутся нелогичными и часто вступают в противоречие с реальностью современного использования недвижимости. Тем не менее, суды и комментаторы предложили следующие оправдания:

• Наказать собственника за «сон» на своих правах: Некоторые суды предложили защищать устоявшееся землепользование, а владельцы, которые спят на своих правах собственности ( не обращать внимания на других, которые могут посягать на них), должны быть наказаны потерей некоторых из этих прав.

• Повышение продуктивности собственности: Суды утверждали, что общество выигрывает, когда собственность используется в продуктивном использовании. Если владелец этого не делает, он должен уступить место тем, кто это делает. Однако, как указал профессор Эрнандес, бывают случаи, когда общество извлекает выгоду из непродуктивной земли. В качестве примера он приводит фермы, которым федеральное правительство платит за то, чтобы они не работали.

• Тихий титул повышает уверенность и конкурентоспособность: Некоторые считают, что процесс определения того, соответствует ли использование предписывающим элементам и, таким образом, существует ли сервитут, устраняет неопределенность в отношении интересов в собственности.Утверждается, что повышенная уверенность стимулирует рыночные транзакции и дает кредитным учреждениям больше комфорта при предоставлении кредита для этих транзакций. Однако, учитывая, что предписывающий сервитут создается при соблюдении необходимых элементов, а не тогда, когда суд просят обеспечить соблюдение сервитута в судебном порядке, возможность существования предписывающего сервитута без регистрации на самом деле способствует неопределенности.

• Уменьшение количества судебных разбирательств: Некоторые полагают, что, если конкретное юридическое право может быть создано путем предоставления предписывающего сервитута, то судебные разбирательства, касающиеся споров по поводу использования собственности, которые существовали в течение длительного времени, должны быть сокращены.Профессор Эрнандес отвечает, что законодательные акты, разрешающие предписывающее использование, фактически увеличивают количество судебных разбирательств, поскольку они предусматривают, что использование становится правом по истечении установленного периода времени. Это вынуждает владельца подать иск, чтобы оспорить сервитут до истечения срока.

Для установления предписывающего сервитута необходимо доказать, что все необходимые элементы были соблюдены: что использование было (1) неблагоприятным (иногда называемым «враждебным»), ( 2) фактический, открытый и известный, (3) непрерывный и непрерывный, и (4) в течение установленного законом периода времени.

Неблагоприятные означает, что пользователь действует без согласия владельца и противоречит имущественным интересам владельца. Обычно, если использование приводит к нарушению права владения, оно удовлетворяет этому элементу.

В деле Felgenhauer банк утверждал, что неблагоприятный элемент был устранен в 1988 году, когда тогдашний менеджер согласился поставить ворота в разделительном заборе и разрешить грузовикам ресторана продолжать движение по участку.Действие не может быть неблагоприятным для собственника собственности, если собственник дал согласие. Почему же тогда это согласие не отменяет предписывающего сервитута? Потому что суд установил, что срок давности соблюдался до 1988 г., а сервитут уже был установлен. Естественно, согласие владельца на использование, которое уже было усовершенствовано, не аннулирует право использования.

Это требование означает, что сторона, претендующая на сервитут, должна была фактически использовать собственность, и что его использование было достаточно видимым, чтобы дать владельцу фактическое или конструктивное уведомление.Конструктивное уведомление — это когда гипотетический разумный землевладелец должен был заметить использование.

В одном случае в Калифорнии сторона пыталась установить предписывающий сервитут, позволяющий им пересекать владения соседа на своих мотоциклах. Однако никто никогда не видел мотоциклов на территории, и на самом деле группа спрятала свои мотоциклы после переходов. Суд постановил, что такое «тайное» использование не соответствует открытому и печально известному элементу и не поддерживает предоставление предписывающего сервитута.

Следует отметить, что, хотя пользователь должен фактически использовать собственность, их использование не должно быть исключительным. Использование другим лицом не может дисквалифицировать претензию на рецепт. И, как показано в деле Felgenhauer , в предписывающем использовании не будет отказано просто потому, что владелец также использует сервитут (банк использовал свою собственную автостоянку).

Сторона, стремящаяся добиться соблюдения сервитута, должна доказать, что она постоянно использовала собственность в течение установленного законом периода времени, но это не означает, что она постоянно.Например, сервитут для участка проезда автотранспортом может быть установлен, если водитель проезжает через участок только два раза в день — по дороге на работу и с работы. Сезонное использование может даже соответствовать этому стандарту при условии, что использование происходит регулярно каждый сезон.

Кроме того, использование не должно прерываться владельцем. Как правило, если использование прерывается другой стороной, а не владельцем, это не нарушает непрерывности.

Срок, необходимый для установления предписывающего сервитута, зависит от штата.Например, это пять лет в Калифорнии, 10 лет в Нью-Йорке и 20 лет в Висконсине. Хотя использование должно существовать в течение этого периода, с помощью доктрины «привязки» это может быть достигнуто путем объединения времени, в течение которого стороны-правопреемники использовали имущество. Например, если Эндрю использует собственность Зака ​​в течение 10 лет, Эндрю продает свою собственность Барбаре, а Барбара продолжает такое же несанкционированное использование в течение еще 10 лет, при этом соблюден 20-летний период предписания.

Влияние предписывающего сервитута

Если предписанный сервитут установлен, он передает только право на использование собственности и не передает права собственности.Право собственности на собственность сохраняется, как это было до сервитута. Напротив, когда недвижимость приобретается в результате неправомерного владения, фактическая собственность на землю передается.

Продаваемость и стоимость недвижимости могут быть значительно уменьшены в результате непредвиденного сервитута. Когда владелец собственности работает с коммунальными предприятиями и государственными органами в отношении сервитутов для коммунальных служб и проезжей части, и даже при работе с соседними землевладельцами для обеспечения доступа, сервитуты расположены и ограничены по объему, чтобы позволить владельцу предполагаемое использование собственности.Но когда сервитут создается без участия владельца, его местоположение и интенсивность могут резко повлиять на способность владельца развивать или продавать свою собственность.

Рассмотрим позицию банка после введения в действие предписывающего сервитута Фельгенгауэрса. Является ли недвижимость более или менее привлекательной для будущих покупателей с постоянным облегчением движения грузовиков по ее участку?

После установления предписывающего сервитута землевладелец не может вмешиваться в его использование.Тем не менее, собственник может продолжать использовать землю, лежащую в основе сервитута, до тех пор, пока ее использование не будет необоснованно препятствовать ее собственному законному использованию.

Как покупатели CRE могут защитить себя от потенциальных предписывающих послаблений

Поскольку предписывающие сервитуты до утверждения в суде не регистрируются, их присутствие не будет выявлено процессом должной осмотрительности, который проверяет только правоустанавливающие документы. Однако есть шаги, которые покупатель может предпринять, чтобы уменьшить вероятность существования нераскрытого предписывающего сервитута.

При проведении традиционного физического осмотра строений покупатели могут также рассмотреть возможность прогулки по собственности с инспектором, осмотра границ собственности и местных улучшений на предмет признаков использования кроме собственника (, например, , дорожки, следы шин, конструкции, не включенные в обследование). Хотя общие предписывающие сервитуты относятся к передаче собственности стороной, они также могут разрешать другие виды использования, такие как дренажная труба, отводящая очищенные сточные воды в ручей на чужой земле.Учитывая, что виды использования могут быть видны в ограниченное время, по возможности покупатель может проводить несколько проверок в разное время в разные дни недели.

Обзор аэрофотоснимков может быть полезен для собственности, к которой трудно добраться, например , участки с густым лесом (Google Планета Земля — ​​один из ресурсов, посвященных антеннам). Перспектива с высоты птичьего полета также может помочь определить варианты использования, которые легче увидеть на расстоянии (, например, , путь через территорию, который хорошо протоптан в одних областях и почти невидим в других).Кроме того, покупатель может опросить соседних землевладельцев и арендаторов об использовании ими собственности и о наличии соглашений между продавцом и соседом.

Из-за неучтенного характера многих предписывающих сервитутов проверка правового титула не поможет покупателю определить сервитут. Но страхование титула может передать один риск от покупателя страховщику. За общими исключениями полисы Американской ассоциации земельных титулов («ALTA») исключают покрытие «неучтенных сервитутов и требований сервитутов».Однако покупатель может приобрести полис расширенного покрытия, чтобы устранить это исключение, возлагая на титульную компанию ответственность за определение риска предписывающего сервитута.

Кроме того, если покупатель предоставляет правоустанавливающей компании приемлемое обследование, покупатель может получить подтверждение обследования (также называемое подтверждением «такое же, как обследование»), которое предусматривает, что застрахованная земля такая же, как та, что показана на исследование. Соответственно, если позже выяснится, что на момент выдачи полиса существовал предписывающий сервитут, и в исследование не было включено сервитут, ответственность за упущение будет нести титульная компания.

Как собственники могут предотвратить предписывающие послабления

Если землевладелец идентифицировал сторону, использующую его собственность без согласия, и если такое использование еще не существовало по закону Период, наиболее эффективный способ положить конец угрозе — просто дать пользователю явное письменное согласие. Если собственник соглашается, «неблагоприятный» элемент теряется, и предписывающий сервитут не может быть установлен.Владелец может сделать это разными способами, но распространенная практика включает отзывную и непередаваемую лицензию или письменное соглашение. Любой из них должен определять объем и место разрешенного использования, указывать разрешенных пользователей и объяснять, как и когда разрешение может быть отозвано. Хотя лицензионное использование может быть разрешено в течение определенного периода времени, для защиты от использования, негативно влияющего на стоимость земли, продавцы часто требуют прекращения права после передачи собственности продавца.

Владелец может также рассмотреть возможность использования методов «самопомощи», чтобы предотвратить созревание предписывающего сервитута, например, вывешивание знаков «Запрещено вторжение», установка заборов, чтобы прервать использование, или отправка уведомлений с требованием прекратить использование. Однако эти методы сопряжены с риском. Если использование продолжается после меры самопомощи, и владелец не предпринимает дальнейших усилий для предотвращения этого, действие самопомощи может стать доказательством того, что использование было на самом деле неблагоприятным.

Когда землевладелец не знает о какой-либо конкретной угрозе, но считает, что существует возможность предписывающего использования ( e.г. , незастроенная или сельская недвижимость подвержена искам о сервитуте, потому что их часто невозможно эффективно контролировать), владелец все же может попытаться дать согласие неизвестным пользователям. К таким попыткам относятся вывешивание вывесок с надписью «Частная собственность. Разрешение на переход, но может быть отозвано в любой момент ». Владелец должен определить, есть ли в штате, в котором находится объект, кодифицированный язык для знаков, позволяющих преодолеть неблагоприятный элемент.

Если владелец имеет возможность контролировать свою собственность, он может регулярно проводить такие же проверки, которые предлагаются для проверки должной осмотрительности покупателя.

Как прекратить действие предписывающего уступки

Ослабление может быть прекращено посредством освобождения, слияния, осуждения или отказа и потеряно из-за неправомерного владения.

Самый простой способ отменить предписывающий сервитут — купить его у пользователя, тем самым освободив его права на использование. Если они не желают немедленно отказаться от своих прав (это может произойти, когда немедленная потеря сервитута делает невозможным использование их собственности в настоящее время), они могут согласиться на освобождение в обмен на лицензию.Лицензия разрешает использование, но срок ее действия истекает в определенное время. Если сервитут не был подтвержден решением суда, этот вариант может быть особенно привлекательным для держателя, поскольку лицензия определяет разрешенное использование и местонахождение, устраняя риск того, что суд либо откажется от сервитута, либо ограничит его сверх того, что ожидал пользователь. Конечно, лицензиат также получает компенсацию, о которой он договорился, и судебные издержки, которых он избежал.

Доктрина слияния предусматривает, что когда собственность, владеющая сервитутом (именуемая «доминирующим имуществом»), и собственность, обремененная сервитутом («обслуживаемая недвижимость»), объединяются в единое целое. право собственности, сервитут погашен.Проще говоря, владелец не может иметь сервитут на своей земле. Поскольку этот метод требует от землевладельца покупки доминирующего поместья, он может быть нежелательной или осуществимой альтернативой.

Только государственный орган может осуждать собственность, используя свои полномочия в высшей сфере. Тем не менее, осуждение может быть доступно для прекращения предписывающего сервитута в отношении недвижимого имущества, если используется установленное законом государственно-частное партнерство. Например, в некоторых штатах власть известного домена может быть использована для продвижения проекта по финансированию налоговых приращений («TIF»).

Чтобы установить, что держатель сервитута отказался от своих прав, и прекратить действие сервитута, владелец должен продемонстрировать намерение держателя навсегда прекратить использование сервитута, а также утвердительный акт (или отказ акт), что свидетельствует об этом намерении. Неиспользование сервитута само по себе не поддерживает вывод об отказе.

Владелец может попытаться прекратить предписывающий сервитут, выполнив те же действия, что и при его первоначальном создании: соблюдайте элементы предписывающего сервитута.Обычно это начинается с того, что владелец использует некоторую форму «самопомощи», чтобы предотвратить использование. При условии, что этот акт удовлетворяет необходимые элементы, сервитут прекращается.

Однако два риска делают этот метод непривлекательным. Во-первых, элементы должны продолжаться в течение установленного законом срока. Если в какой-то момент в течение этого периода пользователь заявит о своих правах на сервитут, срок давности владельца будет сброшен, и ему придется начинать процесс заново. Кроме того, владелец может не просто отстаивать свои права, но в тех случаях, когда «самопомощь» собственника представляет собой существенное вмешательство в сервитут, владелец может подать иск против землевладельца за частное неудобство.

Что происходит с предписывающим послаблением при продаже земли? Когда земля сдается в аренду?

Сервитут является правом собственности и как таковой переходит в собственность. Право доминирующего поместья на использование сервитута переходит к его новому владельцу, а обязанность обслуживающего поместья не препятствовать использованию переходит к его новому владельцу.

Напротив, если предписывающий сервитут был создан во время владения арендатором обслуживаемой недвижимостью, установленные законом часы для потенциального сервитута сбрасываются по истечении срока аренды.Это происходит потому, что, хотя действия пользователя противоречили интересам арендатора, они не затрагивали арендодателя, поскольку в течение срока аренды он имел только возвратный интерес.

Тихий титульный иск: как добиться или оспорить предписывающий сервитут

Для того, чтобы принудить или оспорить предписывающий сервитут, сторона должна подать тихий титульный иск. Этот иск подан в суд, в юрисдикцию которого входит определение собственности и других имущественных прав.

Однако для установления сервитута действие не требуется. Как показано в деле Felgenhauer, сервитут совершенствуется, как только соблюдены элементы предписания. Незаметное действие титула только подтверждает сервитут (и решение затем становится частью записи собственности).

Ограничения на разрешенное использование предписывающих сервитутов

Держателю сервитута предоставляется право использования, установленное его действием в течение предписывающего периода, и тип или объем этого использования не могут быть расширены или усилились.Например, использование грузовика для доставки, предоставленного Фельгенгауэру, не могло быть расширено для обеспечения постоянного движения полугрузовиков, если Фельгенгауэры заменили ресторан распределительным центром. С учетом ограничения, указанного ниже, исключения из этого правила могут иметь место в тех случаях, когда естественная эволюция использования доминирующей собственности требует изменения использования сервитута.

Если предписывающий сервитут запрещает землевладельцу какое-либо значимое использование его собственности, суды признают, что это имеет тот же эффект, что и владение недвижимостью в результате неправомерного владения.В таких случаях сервитут не применяется. Соответственно, хотя использование может быть изменено с учетом естественного развития, оно не будет разрешено, если это приведет к эффективному устранению любого значимого использования служебного имущества.

Заключение

В этой статье мы обсудили предписывающие сервитуты, описав их сущность, а также способы их создания, защиты и предотвращения. Как всегда, лучше проконсультироваться с опытным юристом по недвижимости, если это проблема, с которой вы сталкиваетесь.Сталкивались ли вы с предписывающим сервитутом? Включает ли ваш процесс комплексной проверки физический осмотр? Дайте нам знать в комментариях ниже!

Как защитить вашу собственность от принудительного сервитута

Округ Санта-Барбара с его многочисленными крупными участками недвижимости — это район, изобилующий потенциальными исками о предоставлении сервитута. Предписывающий сервитут аналогичен любому другому типу сервитута, за исключением того, что лицо, которое его приобретает, делает это без согласия землевладельца.Процесс получения предписывающего сервитута аналогичен, но отличается от владения недвижимостью.

Чтобы получить предписывающий сервитут, лицо должно использовать чужую землю способом, который является «открытым, печально известным, непрерывным и неблагоприятным в течение непрерывного пятилетнего периода». Варшава против Chicago Metallic Ceilings, Inc. (1984) 35 Cal. 3d 564, 570. По сути, для того, чтобы получить сервитут, лицо должно действовать так, как если бы он или она уже владеет сервитутом, открыто и очевидным образом в течение как минимум пяти лет.Распространенный пример предписывающих сервитутов встречается в случаях, когда физическое лицо пересекает собственность землевладельца без разрешения собственника в течение пяти лет (т. Е. Переход через дорогу по собственности; прогулка по собственности; поездка на лошадях по собственности; использование собственность для парковки автомобилей или хранения предметов и т. д.…).

Предписывающий сервитут — это вынужденная передача. Сторона, получившая его, не должна платить за это землевладельцу. После установления предписывающего сервитута права стороны, владеющей сервитутом, могут быть закреплены законом.Среди прочего, владелец сервитута может получить судебный запрет, чтобы заставить землевладельца устранить любые препятствия в сервитуте, которые мешают владельцу сервитута использовать сервитут.

Для получения предписывающего сервитута необходимо, чтобы сервитут использовался без разрешения землевладельца. Если землевладелец дает согласие на использование, то предписывающий сервитут не предоставляется. Обычный и относительно простой способ для землевладельца защитить свою собственность от предписывающего требования об установлении сервитута — это разместить соответствующие письменные уведомления на земле в соответствии с разделом 1008 Гражданского кодекса в точках периметра собственности, куда могут проникнуть потенциальные нарушители.Раздел 1008 Гражданского кодекса
гласит, что: Никакое использование каким-либо лицом или лицами, независимо от того, как долго оно продолжалось, какой-либо земли, никогда не должно перерасти в сервитут по рецепту, если владелец такой собственности размещает у каждого входа в собственность или с интервалами не более 200 футов вдоль границы знак, читающий, по существу, следующее: «Право проходить с разрешения и под контролем владельца: раздел 1008 Гражданского кодекса».

Знак должен быть установлен собственником.Если вывеска размещена арендатором, это не удовлетворяет требованиям Раздела 1008, и предписывающий сервитут все равно может быть создан. Аарон против Данхэма (2006) 137 Cal. Приложение. 4-я 1244.

Если у землевладельца есть подозрения, что люди проникают на какую-либо часть его земли с какой-либо целью без согласия собственника, размещение знака Раздела 1008 имеет важное значение для предотвращения создания предписывающего сервитута.

Некоторые тротуары в Филадельфии говорят, что они «не предназначены для публики.’Вот почему.

Взглянув вниз около пересечения 18-й и Саранч-стрит возле Риттенхаус-сквер, Кэролайн Роджерс не могла не сделать двойной дубль.

«Пространство между этим знаком и зданием не предназначено для публики», — гласит медная табличка, инкрустированная тротуаром.

«Я всегда спрашиваю:« Я правильно читаю? »- сказал Роджерс. «Не посвящено? Разве мне не следует туда ходить? »

Роджерс спросил о вывесках, разбросанных по тротуарам города, через Curious Philly, портал, который позволяет читателям задавать журналистам Inquirer и Daily News свои вопросы о регионе Филадельфия.

На некоторых металлических вставках написано «пространство … не предназначено», в то время как другие заявляют, что «имущество, находящееся за этой табличкой, не предназначено», но, в конце концов, они говорят то же самое.

«Посвящается общественности», в данном случае — это юридическая фраза, определенная в юридическом словаре Блэка как «присвоение земли для некоторого общественного использования, сделанное владельцем и принятое для такого использования общественностью или без ее участия. . »

Указатели появляются, когда граница собственности здания выходит за пределы размеров конструкции.Другими словами, собственнику недвижимости принадлежит больше земли, чем просто здание.

Итак, «не предназначено для публики» означает, что пространство тротуара между местом, где заканчивается металлический знак, и началом здания технически не является общественной собственностью.

Несмотря на то, что таблички установлены для защиты прав владельцев собственности, вы можете пройти в «не отведенном» месте, но технически это частная собственность, — сказал архитектор Университета Пенсильвании Чарли Ньюман в статье на веб-сайте школы.

Таблички можно найти по всему городу, от кампуса Пенна в Юниверсити-Сити до Федерального центра заключения на Седьмой улице и Арке.

Это мера защиты от лазейки в законодательстве в сфере недвижимости, известной как «предписывающие сервитуты», — написал Джим Саска из PlanPhilly в колонке 2016 года о любопытных угловых моментах.

«Предписательные сервитуты» — это еще одна часть закона, означающая, что те, кто использует территорию в течение 21 года или более, получают расширенные права на землю, как поясняется в газете Pennsylvania Law Monitor.

Итак, другими словами, если филадельфийцы будут идти по Арч-стрит по 12-дюймовому тротуару между линией технической собственности Федерального резерва и стеной здания в течение 21 года подряд без какой-либо специальной таблички в поле зрения, собственность тоже станет общественным.

Вот где появляются мемориальные доски. Прикрепив к земле небольшой юридический язык, владелец собственности дает вам понять, что вы можете ходить туда, но не являетесь его владельцем.

Больше, чем «Послабления от неблагоприятного владения» — Флоридский бар

Предписывающие послабления: больше, чем «послабления неблагоприятным владением»

Хотя подавляющее большинство сервитутов, с которыми обычно сталкивается поверенный по недвижимости в своей повседневной практике, являются явными сервитутами, возникающими в соответствии с письменными — и, как правило, зарегистрированными — инструментами между владельцами доминирующего (получателя) и обслуживающего ( обремененные) участки имущества, сервитуты также могут подразумеваться или возникать иным образом в соответствии с применимыми фактами и обстоятельствами.Таким образом, хотя существование предписывающего сервитута (или сервитута по необходимости, который будет рассмотрен в следующей статье) вряд ли будет раскрыто с помощью стандартного поиска по названию (если такой сервитут не будет впоследствии подтвержден записанным судебным решением или явный сервитут), тщательный осмотр собственности и тщательный осмотр могут сделать очевидным наличие или потенциальное утверждение существования такого сервитута.

Предписательные сервитуты часто ошибочно упоминаются как сервитуты, возникающие в результате неправомерного владения, и, хотя многие элементы предписывающих сервитутов схожи с требованиями о неблагоприятном владении, между ними есть существенные различия.Кроме того, в отличие от требований о неправомерном владении (и способов по необходимости), которые первоначально возникли в соответствии с общим правом, но с тех пор были кодифицированы, не существует законодательной основы для предписывающих требований об установлении сервитута; предписывающие сервитуты продолжают существовать исключительно в рамках общего права.

Решение Верховного суда Флориды по делу Даунинг против Берд , 100 So. 2d 57 (Fla. 1958), как поясняется в деле Crigger v. Florida Power Corporation, 436 So. 2d 937 (Fla. 5th DCA 1983), подтверждает, что следующие элементы необходимы для установления предписывающего сервитута в соответствии с законодательством Флориды:

1) Пользователь произвел определенное конкретное и фактическое использование земель, принадлежащих другому лицу;

2) Такое использование было непрерывным и непрерывным в течение 20 лет;

3) Такое использование было либо с фактического ведома владельца, либо настолько открытым, печально известным и видимым, что знание об использовании вменяется владельцу;

4) Такое использование относится к определенной ограниченной и определенной области земли или, если для полосы отчуждения, используется определенный маршрут с достаточно определенной линией, шириной и конечными пунктами; и

5) Такое использование было неблагоприятным для владельца; то есть а) использование было произведено без разрешения владельца и в соответствии с некоторыми правовыми претензиями, кроме разрешения владельца; б) использование было либо исключительным, либо несовместимым с правами владельца земли на ее использование и владение; и c) использование было таким, что в течение всего установленного периода владелец имел основание для иска против пользователя за это использование.

В том случае Даунинг подала иск против Берда и города Хомстед с требованием удалить мощение с участка земли, который, как она утверждала, принадлежал ей. Даунинг утверждал, что город и Берд построили асфальтовую дорогу на ее участке без ее разрешения и что, когда ее муж построил заграждение через дорогу, он был арестован. Даунинг потребовала от ответчиков устранить посягательство и присудить ей компенсацию ущерба и другие средства правовой защиты.Одним из аргументов, выдвинутых властями города, было то, что он приобрел предписывающий сервитут в отношении спорной собственности.

Суд по делу Даунинг обосновал, что современная тенденция состоит в том, чтобы рассматривать приобретение преимущественных прав как права, приобретенные способами, в значительной степени аналогичными тем, с помощью которых правовой титул приобретается путем неправомерного владения. Суд также отметил, что либо по давности, либо по праву владения право приобретается только путем фактического, непрерывного, непрерывного использования истцом земель другого лица в течение установленного периода.Кроме того, использование должно быть неблагоприятным в соответствии с заявлением о праве и должно происходить либо с ведома владельца, либо быть настолько открытым, печально известным и видимым, что владение вменяется владению информацией об использовании и неблагоприятных претензиях заявителя. «В обоих правах использование или владение должно быть несовместимо с использованием и владением собственником его земель и не должно быть разрешительным использованием, поскольку использование должно быть таким, чтобы владелец имел право на судебный иск, чтобы остановить его, например как действие за вторжение или изгнание. ¹ «Кроме того, пределы, местоположение и масштабы его занятий должны быть определенно и четко установлены с помощью подтверждающих доказательств и не могут быть установлены или расширены на основании презумпции». ²

Суд также пояснил, что:

[Это] было необходимо для ответчиков заявить и с помощью четких и убедительных доказательств доказать: (1) то, что общественность имела постоянное и непрерывное использование или пользование землями истца для проезжей части в течение периода не менее чем за 20 лет до забаррикадирования, (2) обозначение проезжей части, i.е. , его маршрут, окончание и ширина, и (3) использование или получение удовольствия было неблагоприятным или нарушением права. ³

Поскольку в ответе города не утверждалось, что использование населением было неблагоприятным, суд отменил решение суда первой инстанции в пользу города, но предложил, чтобы городу была предоставлена ​​возможность изменить свой ответ. Суд также отметил, что в ответе не были должным образом указаны маршрут, конечная остановка, местоположение и ширина сервитута, на который претендовал город.Наконец, суд установил, что «нет ничего, что могло бы показать, что использование, сделанное обществом, несовместимо с правами владельца на использование и владение землей, что скорее поддерживает, чем преодолевает презумпцию, что любое такое использование было разрешительным. ” ⁴

При вынесении своего решения суд Даунинг сосредоточил внимание на характере использования обществом собственности ответчика. Ссылаясь на J.C. Vereen & Sons, Inc. против Хаузера, 167 So. 45 (Fla.1936), который, в свою очередь, сослался на решение Верховного суда Алабамы по делу Jesse French Piano & Organ Co. против Forbes , 29 So. 683 (Ala. 1901), суд рассудил, что «если использование предполагаемого сервитута не является исключительным и не противоречит правам владельца земли на его использование и владение, то такое использование будет считаться разрешительным. а не против. » Суд Даунинг продолжил ссылкой на решение Jesse French Piano о том, что «всегда учитывается одно обстоятельство: противоречит ли использование интересам стороны, страдающей от него, или вредно для него.”

В деле J.C. Vereen, истец требовал судебного запрета, обязывающего ответчика убрать карниз дома, нависающий над имуществом истца. На суде ответчик не представил доказательств того, что сервитут существовал в течение всего срока давности, а в показаниях истца указывалось, что нависание не существовало более трех лет. Соответственно, суд постановил, что предписывающий сервитут существовать не может.

Таким образом, суды Флориды признают общую презумпцию, согласно которой использование собственности, принадлежащей другому лицу, является разрешительным, а не неблагоприятным; однако такая презумпция возникает только в том случае, если использование не является исключительным и не противоречит использованию и владению землей собственником.С другой стороны, если истец использует исключительное право или , несовместимое с использованием и владением землей собственником, презумпция разрешительного использования может быть преодолена. Эта позиция была подтверждена рядом дел во Флориде, в том числе Дэн против BSJ Realty , 953 So. 2d 640 (Fla. 3d DCA 2007). В этом деле суд постановил, что, поскольку рассматриваемая частная дорога использовалась обеими сторонами «для одной и той же общей цели — для доступа к задней части их соответствующих складов» ⁵ , истцы не могли преодолеть презумпцию разрешительного использования .

Как и в случае с решениями Downing и J.C. Vereen , в судебных инстанциях Флориды наиболее часто рассматривается вопрос о неблагоприятных обстоятельствах. В сноске 16 решения Crigger суд отметил, что, хотя недобросовестное использование является сложной концепцией, оно не требует злого умысла, недоброжелательности или враждебности в воинственном смысле, и пользователь не должен намереваться нарушать чужие права. прав. Вместо этого суд объяснил, что использование в неблагоприятных условиях должно осуществляться с преднамеренным игнорированием прав владельца и в соответствии с иском о праве, кроме разрешения.В сноске 17 решения Crigger суд отметил, что «исключительное использование неблагоприятным владельцем земли, исключающее право собственности на землю, обязательно всегда несовместимо с правом владельца на использование своей земли. Таким образом, элемент исключительного владения хорошо служит для уведомления владельца о том, что владение имуществом противоречит его правам собственности. Неблагоприятное использование должно быть либо исключительным для владельца, либо несовместимым с тем, как владелец использует свою землю и распоряжается ею.” ⁶

В деле Hunt Land Holdings Company v. Schramm , 121 So. 2d 697 (Fla. 2d DCA 1960) истцы требовали от ответчиков демонтажа плотины, построенной ими через дренажную канаву. Ров без возражений использовался для осушения сельскохозяйственных угодий более 45 лет. Стороны были застройщиками-соперниками, и ответчик построил плотину, чтобы не дать истцам осушить свою собственность. Ответчики утверждали, что предписывающий сервитут не существовал, потому что использование канавы не было исключительным, а, скорее, было для взаимной выгоды всех прилегающих земель и, следовательно, не было неблагоприятным.Кроме того, ответчики утверждали, что они имели право на презумпцию того, что использование было разрешительным, а не неблагоприятным.

Суд Hunt Land Holdings отметил, что, хотя владение должно быть исключительным для приобретения права собственности путем неправомерного владения, сторона может получить предписывающее право, если использование является общим с владельцем или общественностью. Кроме того, суд согласился с тем, что собственник имеет право на презумпцию разрешительного использования, но пришел к выводу, что такая презумпция «не является окончательной и неэффективной перед лицом фактов, которые приводят к ее прекращению.Суд постановил, что

презумпция разрешительного использования может быть преодолена путем знания, приписываемого владельцу неправомерного использования стороной, претендующей на предписывающее право, что необязательно, чтобы это делалось посредством заявлений или утверждений, но это может быть осуществлено путем использования, несовместимого с правом владельца. использование и владение своей землей, и, кроме того, что использование не обязательно должно быть исключительным, но может быть общим с владельцем или общественностью. ⁷

Таким образом, суд также установил, что «длительное, непрерывное, непрерывное, открытое и печально известное использование канавы для осушения сельскохозяйственных земель без каких-либо возражений до настоящего спора» ⁸ опровергает презумпцию разрешительного использования.Суд также отметил, что ответчики не представили никаких доказательств того, что их правовые предшественники когда-либо давали согласие пользователю, а вместо этого полагались на презумпцию, что использование было разрешительным. С другой стороны, истцы установили, что использование было настолько непрерывным, непрерывным, открытым и печально известным, что вменялось в вину владельцам земли, что истцы пользовались своей привилегией в соответствии с иском о праве, неблагоприятном для владельцев, в течение требуемого периода. и что это использование несовместимо с правами владельцев на использование земель и владение ими.Таким образом, суд пришел к выводу, что истцы отклонили требование ответчиков о том, что они имели право на презумпцию разрешительного (а не неблагоприятного) использования.

В другом деле Florida Power Corporation против Макнили , 125 So. 2d 311 (Fla. 2d DCA 1960) McNeelys подали в суд на Florida Power Corporation (FPC), чтобы потребовать, чтобы FPC либо удалил ее линии электропередачи и вышку из их собственности, либо начал судебное разбирательство по делу, чтобы McNeelys могли получить соответствующий ущерб.В 1939 году FPC очистил 100-футовую полосу отчуждения и подвесил линию электропередачи над землей, позже приобретенной Макнили. В 1955 году FPC заменил старую линию электропередачи на новую и построил стальную башню на расчищенной территории. FPC предприняла неудачную попытку связаться с владельцем в 1939 году, а в 1954 году велись переговоры о покупке сервитута. Макнили подали иск в 1957 году, так что с момента расчистки полосы отвода прошло 20 лет.Суд сосредоточил внимание на различии между приобретением права собственности посредством неправомерного владения и приобретением преимущественного права, в котором существенным элементом является использование привилегии без фактического владения.

Интересно, что суд отличил характер использования полосы отчуждения энергетической компанией от использования железнодорожными путями своих путей, отметив, что «путем строительства дорожного полотна, установки шпал и рельсов и использования железных дорог. Во время операций железная дорога, использующая землю не по назначению, исключает и препятствует использованию земли владельцем, и, таким образом, осуществляет господство над ней и владеет ею.” ⁹ Однако линия электропередачи в основном использует полосу отчуждения и не расположена на суше, как железнодорожная полоса отчуждения. Под подвешенной линией электропередачи могут выполняться многие виды деятельности, полностью соответствующие потребностям энергетической компании. Соответственно, суд применил 20-летний период, необходимый для установления предписывающего сервитута, а не семилетний период, необходимый для установления права собственности посредством неправомерного владения.

В деле Фелпс против Гриффита , 629 So.2d 304 (Fla. 2d DCA 1993), обе стороны использовали Lemon Patch Road более 20 лет. После спора Фелпс отгородил Лемон-Патч-роуд на границе собственности Гриффитса, и Гриффитс подали в суд, чтобы установить предписывающий сервитут. Суд согласился с Фелпсом в том, что доказательства указывают на разрешительное, а не противозаконное использование Lemon Patch Road. Важно отметить, что обе стороны использовали дорогу для входа и выхода, пока Фелпс не перекрыл дорогу. Суд выделил дело Hunt Land Holdings , потому что в отличие от Hunt Land Holdings (в котором владелец полагался на презумпцию разрешительного использования), Фелпс представил «неявные доказательства согласия нынешнего и бывшего владельцев земли, лежащей в основе Lemon Patch. Дорога. ¹⁰ Кроме того, суд убедили отменить заключение о предписывающем сервитуте, потому что не было никаких доказательств того, что использование дороги Гриффитами мешало Фелпам или их предшественникам делать со своей собственностью все, что они хотели.

Несколько судов Флориды посчитали душевное состояние необходимым для установления обстоятельств неблагоприятного исхода. В деле Guerard v. Roper , 385 So. 2d 718 (Fla. 5th DCA 1980), стороны владели прилегающими участками собственности, а Герар владел спорной 25-футовой полосой, которая использовалась ею для въезда и выезда к ее собственности с асфальтированной дороги.Ропер также использовал спорную полосу для входа и выхода на свою территорию. Между сторонами возник спор относительно использования собственности Ропером, поэтому она перекрыла доступ Роперу к дороге. Ропер подал иск, и, не указывая каких-либо фактов, суд постановил, что он имеет право на предписывающий сервитут в отношении спорной собственности. Хотя было ясно, что Ропер и его предшественники использовали дорогу вместе с Герард и ее предшественниками на протяжении более 20 лет, суд сослался на Даунинг в качестве утверждения о том, что использование дороги должно быть неблагоприятным (несовместимым с тем, как владелец использует и получает удовольствие от своей дороги). земель), а не разрешительный, и суд установил, что элемент неблагоприятной обстановки отсутствует.

В частности, суд отметил, что «если использование не является исключительным и не противоречит правам владельца земли на ее использование и пользование, презумпция состоит в том, что такое использование является разрешительным, а не неблагоприятным». ¹¹ Суд также признал, что слово «враждебность» является произведением искусства и не означает воинственное или воинственное поведение. Тем не менее суд установил, что ничто в записях не свидетельствует о том, что использование Рупером собственности несовместимо с правами владельца на ее использование и владение землей.Суд также отметил, что «когда право проезда открывается или поддерживается владельцем для его собственной выгоды и использование истцом его, по всей видимости, было общим с ним, возникает презумпция, что использование находится в подчинении, а не во вред. к истинному названию «. ¹² Таким образом, суд отказался признать, что предписывающий сервитут возник в пользу Ропера.

В Burdine v. Sewell , 109 So. 648 (Флорида, 1926 г.), предшественник хозяина Бурдина по праву собственности и Сьюэлл заключили письменное соглашение об использовании Сьюэллом переулка.Когда Бурдин заключил долгосрочную аренду, он построил стену, которая блокировала доступ Сьюэлла к переулку. Бурдин утверждал, что письменное соглашение создало отзывную лицензию. Сьюэлл утверждал, что у него был предписывающий сервитут над переулком, но суд постановил, что тот, кто получает разрешение или полномочия на использование собственности, не может требовать такого сервитута.

Florida Power Corporation против Скаддера , 350 So. 2d 106 (Fla. 2d DCA 1977), дело рассматривало предполагаемый сервитут, который использовался для въезда, выезда и коммунальных услуг.В 1973 году Фулсомы приобрели участок земли, не имеющий выхода к морю, и приступили к строительству глиняной дороги от их собственности через землю, принадлежащую Скаддерам, к существующей дороге графства. Во время строительства дороги Фулсомы попросили FPC установить электрические сети для обслуживания их собственности. Представитель FPC ошибочно предположил, что Fulsoms владеют или имеют законное право использовать собственность Scudders. Соответственно, FPC возвела опоры и распределительные линии для обслуживания собственности Fulsoms. Узнав, что Фулсомы строят дорогу, Скадеры (которые жили в Нью-Йорке) сообщили Фулсомам, что дорога нарушает их права собственности.Скаддеры установили забор и вывесили знаки для защиты своей собственности. Фулсомы проигнорировали эти предупреждения, поэтому Скаддеры подали в суд на ФПК и Фулсомов. FPC и Fulsoms ответили встречным иском о том, что Fulsoms приобрели предписывающее право, подразумеваемое право проезда по общему праву или установленный законом путь по необходимости, который позволял им использовать собственность Scudders.

Суд первой инстанции отклонил аргументы Фулсомов о том, что они имели право на предписывающее право или подразумеваемое право проезда по общему праву, но пришел к выводу, что Фулсомы имели право на установленный законом способ въезда и выезда, а также на электричество и телефонные услуги.Затем суд присудил «Скаддерс» возместить ущерб и приказал FPC переместить опоры в пределах необходимого пути. Апелляционный суд постановил, что Фулсомы не смогли установить прескриптивное право, поскольку суд первой инстанции установил, что использование земли Скаддеров предшественниками Фулсомов было скорее разрешительным, чем неблагоприятным.

Решение по делу Гибсон против Буйса , 394 So. 2d 451 (Fla. 5th DCA 1981), дает краткое изложение элементов, необходимых для установления предписывающего сервитута в соответствии с законодательством Флориды.По этому делу это было

установить сервитут по рецепту, истец должен доказать фактическое, непрерывное и непрерывное использование в течение предписанного периода [20] лет. Использование должно быть неблагоприятным в соответствии с заявлением о праве с ведома владельца или должно быть настолько открытым, печально известным, видимым и непрерывным, чтобы знание об использовании вменялось владельцу. Кроме того, использование должно быть несовместимо с использованием и владением собственником и не должно быть разрешительным использованием… .Прескриптивное право проезда не может быть получено для перехода через участок земли в целом, оно должно быть ограничено разумно определенной линией и ограничено степень фактического использования.Таким образом, чтобы претендовать на предписывающий сервитут, нужно заявить и подтвердить его маршрут, конечные пункты и ширину. ¹³

В деле Crigger , о котором говорилось выше, Criggers подали иск об обратном осуждении против FPC, утверждая, что FPC присвоила и использовала 100-футовую полосу проезда через их землю без их разрешения или выплаты им какого-либо вознаграждения. Когда Криггеры приобрели свою землю в 1974 году, у FPC был один комплект столбов и проводов, пересекающих землю. В 1979 году FPC возвела вторую линию электропередачи и удалила старую.FPC представил две утвердительные аргументы в пользу защиты. Во-первых, он утверждал, что пользование имуществом осуществлялось в соответствии с зарегистрированным сервитутом. Во-вторых, он утверждал, что приобрел предписывающий сервитут, который исключил возможность предъявления истцам требований о возмещении убытков в порядке обратного осуждения.

Суд первой инстанции установил, что FPC приобрела предписывающий сервитут, и компания Criggers подала апелляцию. Апелляционный суд проследил историческую подоплеку претензий о неправомерном владении и предписывающем сервитуте в решении Downing .Затем суд отметил, что в соответствии с Даунинг , «пользователь должен установить, что непрерывно в течение всего установленного периода использование было настолько неблагоприятным, враждебным и противоправным по отношению к владельцу, которое владелец имел, но не смог заявить в течение установленного периода. , основание для иска против пользователя о прекращении неправомерного использования «. ¹⁴ Суд отметил, что «эта точка зрения поощряет добрососедское согласие и снисходительность владельцев к использованию своей земли другими лицами, не позволяя такому разрешительному использованию созреть право в пользу неправомерных пользователей в отличие от титула дружественного, близкий по духу помещик.” ¹⁵

Поскольку предписывающие права сервитута «приобретаются недобросовестным пользователем, заявляющим о праве на основании его собственного правонарушения, закон не поддерживает приобретение предписывающих прав и требует большого бремени в отношении обвинений и доказательств, чтобы преодолеть исторические и хорошо обоснованные презумпции против правонарушений ». ¹⁶ В конечном итоге суд постановил, что вторая утвердительная защита FPC не смогла указать причину иска, поскольку не привела никаких окончательных фактов, свидетельствующих о том, что использование FPC было неблагоприятным для владельца и осуществлялось без разрешения владельца и, следовательно, не заявлять о невзгодах.Фактически, эта утвердительная защита не имела никакого отношения к элементу невзгод. Кроме того, доказательства, представленные в суде, соответствовали и подкрепляли презумпцию разрешительного использования. В частности, предыдущий владелец 1/8 доли в собственности прямо предоставил FPC право установить линию электропередачи на участке. Хотя этот грант был неэффективным для связывания других соарендаторов, он свидетельствовал о разрешительном характере использования собственности FPC, и, следовательно, такое использование не наносило ущерба остальным владельцам.Кроме того, суд отметил, что FPC дважды безуспешно пыталась получить сервитут от Criggers. Суд постановил, что предложение о приобретении права собственности или разрешения на использование земли от истинного владельца является свидетельством признания прав собственника и отсутствия неблагоприятных обстоятельств. Таким образом, суд постановил, что ФПК не приобрела права предписывающего сервитута.

В продолжение предстоящей статьи о сервитутах в порядке необходимости, суд в деле Sapp v. General Development Corporation , 472 So.2d 544 (Fla. 2d DCA 1985), отмечалось различие между способами необходимости и предписывающими сервитутами в постановлении о том, что владелец, не имеющий выхода к морю, имеет либо необходимость, предусмотренную общим правом, либо установленную законом необходимость, и использование любым способом необходимость не является неблагоприятной и не может служить основанием для предписывающего сервитута.

Поэтому крайне важно, чтобы юристы по недвижимости ознакомились с предписывающими сервитутами, особенно когда они представляют предполагаемых покупателей или выступают в качестве агентов по страхованию правового титула.Поскольку такие сервитуты вряд ли будут очевидны при проверке цепочки правового титула, юристы должны тщательно осмотреть недвижимость или провести обследование и, при необходимости, провести соответствующие дополнительные расследования, чтобы избежать последующего предписывающего требования о сервитуте. Аналогичным образом, поскольку предписывающие сервитуты не основаны на письменных документах, зарегистрированных в публичных записях, на предписывающий сервитут не следует полагаться для юридического доступа и других вопросов, пока суд не подтвердит, что предписывающий сервитут действительно существует.

¹ Даунинг , 100 So. 2d на 64.

² Идентификатор .

³ Ид. на 65.

⁴ Идентификатор . на 66.

⁵ Дан , 953 Так. 2d на 642.

⁶ Crigger, 436 So. 2d, 945, n.17.

⁷ Hunt Land Holdings , 121 So. 2д по адресу 701.

⁸ Идентификатор .

⁹ Florida Power Corporation , 125 So.2д по адресу 317.

¹⁰ Фелпс , 629 Так. 2d, 306.

¹¹ Guerard , 385 So. 2д на 720.

¹² Идентификатор . на 721.

¹³ Gibson, 394 So. 2d, 452 (цитаты опущены).

¹⁴ Crigger, 436 So. 2д по адресу 942.

¹⁵ Идентификатор . на 943.

¹⁶ Идентификатор .

Джон Нойкамм является акционером юридической фирмы Mechanik Nuccio в Тампе.Он получил степень бакалавра наук. по бухгалтерскому учету с отличием в 1981 году и докторскую степень с отличием в 1984 году в Университете Флориды. Он является сертифицированным юристом по недвижимости, членом Американского колледжа юристов по недвижимости и членом исполнительного совета Флоридской ассоциации юридического образования. Он является бывшим председателем Секции недвижимого имущества, наследственного и доверительного права Флоридской коллегии адвокатов, а также обладателем ежегодной премии этой секции и награды за профессионализм за всю жизнь. Он также является бывшим председателем Секции недвижимого имущества, наследственного и доверительного права Коллегии адвокатов округа Хиллсборо и получил в этой секции первую премию «Выдающийся юрист».

Эта колонка представлена ​​от имени Секции недвижимого имущества, наследственного и доверительного права, Майкла Дж. Гельфанда, председателя, и Джеффа Гете и Дуга Кристи, редакторов.

Знак несанкционированного использования: достаточно ли уведомлений для предотвращения возникновения предписывающего сервитута?

28/07/2016

В деле Winterburn v Bennett Апелляционный суд рассмотрел вопрос о том, может ли землевладелец воспрепятствовать кому-либо требовать сервитута на своей земле, просто разместив уведомления о том, что земля предназначена для только для личного пользования.Было принято решение, что такие уведомления свидетельствуют о том, что использование является спорным и может быть достаточным для предотвращения установления сервитута по рецепту. Землевладелец не обязан предпринимать физические или юридические действия для предотвращения несанкционированного использования своей земли.

Закон

Что такое сервитут?

Как обсуждалось в статье о праве на отдых, которую мы опубликовали ранее в этом году, сервитут — это право, дающее право на получение земельного участка ( доминирующая земля, ), которое осуществляется и используется на другой участок земли, принадлежащий третьей стороне ( обслуживающий земля ).Для существования в качестве сервитута право должно иметь следующие характеристики:

• Должны быть доминирующая земля (чтобы пользоваться преимуществами сервитута) и обслуживаемая земля (над которой действует сервитут)
• Право должно соответствовать или приносить пользу доминирующей земле
• Основная и служебная земля должна принадлежать разным людям
• Право должно быть предметом гранта.

Как создаются сервитуты?

Сервитуты могут быть созданы различными способами, в том числе по рецепту — метод создания, который включает использование земли таким образом, чтобы он мог существовать в качестве сервитута в течение достаточно длительного периода времени.Давность вытекает из основополагающего принципа закона, согласно которому осуществление права в течение длительного периода времени без вмешательства должно быть узаконено. Предписание также основано на часто ложной презумпции, согласно которой рассматриваемое право изначально было получено из гранта.

Сервитут может быть приобретен по рецепту, если:

• Владелец или владелец доминирующей земли использовал обслуживаемую землю таким образом, который может существовать в качестве сервитута;
• Использование было «по праву», то есть без применения силы, секретности и разрешения;
• Во время предполагаемого гранта существовал компетентный грантодатель и компетентный грантополучатель;
• Если бы был прямой грант, он был бы законным; и
• Нет очевидного объяснения использования, кроме предполагаемого предоставления.

Предыдущий закон

По делу Taylor v Betterment Properties (Weymouth) Limited и другому делу [2] Апелляционный суд оставил в силе решение Высокого суда об отмене регистрации зеленого города или деревни. Апелляционный суд подтвердил, что знаки, размещенные на рассматриваемой земле, о том, что нарушители должны держаться подальше, были достаточными по количеству, местоположению и ясности формулировок, чтобы любому разумному пользователю земли было ясно, что их использование является спорным.Знаки означали, что использование не было «по праву», и поэтому оно не должно было быть зарегистрировано как городская или деревенская зелень.

Факты

Земля с автостоянкой принадлежала Ассоциации консервативных клубов (, клуб ) и обслуживала соседний клуб. Клуб много лет использовал клубный дом и автостоянку, продав их мистеру и миссис Беннетт (, Bennetts ) в 2010 году. Рядом со входом на автостоянку находился рыбный магазин, принадлежащий мистеру и миссис Винтерберн. ( Уинтербернс ).Первоначально Винтерберны занимали магазин в качестве арендаторов, взяв 20-летнюю аренду в 1992 году и впоследствии выкупив право собственности в 2007 году. С того времени, когда Винтерберны начали управлять магазином рыбы и чипсов, до 2012 года, когда доступ к автостоянке был закрыт, поставщики использовал автостоянку при доставке в магазин, а клиенты припарковались на земле при покупке еды.

По большей части использование автостоянки клиентами и поставщиками магазина рыбы и чипсов не мешало работе Клуба, но было около дюжины случаев, когда стюард Клуба утверждал, что Винтерберны и их клиенты и поставщики не имели права парковаться на нем.Стюард также утверждал, что некоторые клиенты парковались так, что мешали посетителям Клуба.

До 2007 года на въезде на автостоянку находился знак, хорошо видимый для всех, кто входил на парковку на автомобиле или пешком, что подтверждало, что она является частной и предназначена только для посетителей Клуба.

Винтерберны утверждали, что они получили право парковать автомобили и другие транспортные средства, принадлежащие им, их поставщикам и клиентам, по рецепту, и суд первой инстанции постановил, что их иск удовлетворен.Верхний трибунал удовлетворил апелляцию Беннеттов, и Винтерберны впоследствии подали апелляцию в Апелляционный суд.

Решение

Апелляция Винтербернов была отклонена Апелляционным судом.

Для того чтобы установить предписывающий сервитут для парковки, Уинтерберны должны были продемонстрировать право пользования в течение 20 лет. Однако суть вопроса в этом случае заключалась в том, было ли это использование без применения силы, поскольку из фактов было ясно, что парковка была сделана открытым способом, была известна Клубу и не имела его разрешения.

Чтобы установить применение без применения силы, лицо, требующее сервитута, должно сделать больше, чем просто показать, что оно не применяло насилие, оно должно доказать, что его использование не было спорным. Вопрос заключался в том, было ли наличие знаков, указывающих, что автостоянка является частной, достаточным для того, чтобы оспорить неправомерное использование автостоянки.

Стороны пришли к соглашению о том, что те же принципы, которые определяют, является ли использование правомерным, применимы как к городским, так и к деревенским зеленым насаждениям и сервитутам, приобретенным по рецепту, и, следовательно, после решения по делу Taylor v Betterment Апелляционный суд постановил, что знаки устроенных Клубом было достаточно, чтобы означать, что парковка у Винтербернов, их клиентов и поставщиков вызывает споры.

Суд подтвердил, что в тех случаях, когда землевладелец выразил свою позицию относительно использования своей земли третьей стороной, установив четко видимые знаки, несанкционированное использование не может считаться правом. Владелец земли ясно изложил свою позицию и не должен предпринимать никаких дальнейших шагов или быть готовым подкрепить свои возражения физическим препятствием или возбуждением судебного разбирательства. Апелляционный суд не понял, почему стороны, решившие проигнорировать очевидное возражение против использования ими земли, с таким возражением, продемонстрированным соответствующими указателями, должны иметь право на получение законных прав на затронутую землю.

WM Комментарий

Этот случай является полезным напоминанием о том, что для предъявления сервитута по рецепту лицо, предъявляющее претензию, должно иметь возможность продемонстрировать, что его использование осуществляется без применения силы и, кроме того, при условии, что землевладелец ясно дал понять, что такое использование не санкционировано Установив указатели, собственник земли во многих случаях сможет опровергнуть это требование.

Апелляционный суд продемонстрировал в этом деле особую чувствительность к тому факту, что многие люди не смогут физически ограничить использование своей земли.Большинство людей не стремятся к конфронтации и в некоторых случаях могут бояться этого, и у многих людей не будет средств подать в суд, чтобы воспрепятствовать использованию своей земли.