Цены снижены! Бесплатная доставка контурной маркировки по всей России

Грм что такое: Автомобильный блог | Обзоры, Тест-драйвы, ПДД и советы по обслуживание автомобилей

Содержание

Что такое приводной ремень ГРМ?

Ремень ГРМ (приводной ремень) — резинотехническое изделие, которое синхронизирует работу коленчатого вала и распределительного вала двигателя. Привод ГРМ может быть ременным или цепным.

Ременной привод представляет собой в основе ремень замкнутого типа, который имеет зубья (насечки) с внутренней стороны для надежной посадки на шестерни механизмов. Ремень используется в устройстве ременной передачи. Также встречаются конструкции цепного привода ГРМ, в котором используется роликовая или зубчатая цепь.

Ремень ГРМ закрепляется на шкивах и передает вращательное усилие от коленвала двигателя на распредвал, обеспечивая синхронную работу механизма газораспределения (открытие и закрытие впускных и выпускных клапанов) относительно тактов работы мотора. Также ремень ГРМ приводит в действие и другое оборудование, такое как помпа (насос) системы охлаждения и т.п. Приводной ремень устанавливается снаружи двигателя, что сильно отличает устройство ременного привода от цепного привода.

В списке главных преимуществ ремня находятся:

  • снижение уровня шума;
  • отсутствие коррозии;
  • отпадает необходимость смазки;
  • простота конструкции привода;
  • облегченная процедура замены;

Ремень можно считать универсальным решением благодаря тому, что с его помощью в действие приводится не только ГРМ, но и дополнительные системы. Такая особенность означает, что ремень подвержен повышенным нагрузкам. Это приводит к его ускоренному износу сравнительно с цепью. 

Ремень ГРМ необходимо периодически менять. Период замены ремня газораспределительного механизма по регламенту указан в руководстве по эксплуатации ТС. Заменить ремень ГРМ можно как в автосервисе, так и своими руками. Трещины, попадание масла и других технических жидкостей на ремень, а также ослабление натяжения приводит к быстрому износу, проскальзыванию и провисанию ремня.

Несвоевременная замена ремня ГРМ и долгая эксплуатация изношенного ремня, а также неквалифицированная самостоятельная замена зачастую приводят к обрыву приводного ремня. Не менее часто рвутся неоригинальные ремни ГРМ из списка дешевых аналогов-заменителей. Это происходит по причине низкого качества изделия.

Обрыв ремня ГРМ может иметь серьезные последствия и полностью вывести бензиновый или дизельный двигатель из строя. В результате обрыва очень часто происходит загиб клапанов механизма газораспределения, что потребует дорогостоящего ремонта.

В конструкции некоторых ДВС учитывается возможность того, что ремень ГРМ может порваться. На таких моторах обрыв ремня не приводит к серьезным повреждениям двигателя, но подобные силовые агрегаты встречаются заметно реже. Современные ДВС имеют большой крутящий момент, чем и вызвана конструктивная особенность мотора и загиб клапанов в результате обрыва приводного ремня.

Для замены ремня ГРМ потребуется осуществить демонтаж отдельных элементов в подкапотном пространстве, что позволит облегчить доступ к ременному приводу. Также потребуется снять защитный кожух, ослабить натяжение ремня путем отпускания натяжного ролика и т.д.

Обязательным условием является установка нового ремня ГРМ с учетом специальных меток на шкивах. Это необходимо для правильного выставления фаз газораспределения. Параллельно замене ремня ГРМ осуществляется контроль стояния сальников коленвала и распредвала, проверяется исправность помпы, натяжного ролика.

Замену оригинального ремня ГРМ рекомендуется осуществлять каждые 60-80 тыс. пробега. Если далее устанавливается высококачественный неоригинальный аналог, тогда интервал замены сокращается до 50 тыс. пройденных километров. Вместе с заменой ремня ГРМ каждые 50-80 тыс. км. необходимо менять и ролики

.

Читайте также

что это такое в машине, общее устройство, для чего предназначен, принцип работы

Для начинающих водителей всегда непонятно, что такое ГРМ в автомобиле и как расшифровывается аббревиатура. Все просто – это механизм газораспределения, который «заталкивает» горючее и выводит отработанный газ из блока цилиндров. А о том, зачем это нужно и как работает – вы узнаете сегодня!

Что такое газораспределительный механизм

Итак, ГРМ, что это такое в автомобиле?

Это — своеобразный проводник, который впускает внутрь топливо и выпускает газы.

Видов газораспределительного механизма двигателя 2:

  • Клапанный механизм. Встречается чаще в автомобилях – практически во всех движках на 4 такта – и располагается почти всегда сверху.

  • Золотниковый механизм. В основном устанавливается на мотоциклетные двухтактные двигатели.

Из чего состоит газораспределительный механизм

В состав ГРМ входят следующие детали.

Распредвал

Отвечает за очередность впуска и выпуска. Представляет собой длинный вал с шейками и кулачками на поверхности. Кулачки прижимаются к клапану, то перекрывая его, то наоборот – открывая.

Распредвал отливается из чугуна или стали с высокой прецизионностью.

Привод ГРМ

Связующее звено между коленвалом и распредвалом. Конструкция его может быть разной, но состав один. Это набор шестерней, которые крутятся зубчатым ремешком с натяжителями и «башмаками».

Если вас интересует, каким образом согласуется работа валов, то ответ – благодаря приводу.

Клапаны

Располагаются на ГБЦ (головка блока цилиндров). На вид напоминают гвозди: тонкий стержень со шляпкой, который называется «тарелка».

Клапаны делятся на впускные и выпускные:

  1. Впускные отличаются целиком и их конструкция монолитна. Также тарелка чуть большего диаметра, что упрощает процесс поставки топлива.
  2. Выпускные должны выдерживать большие температуры и не деформироваться. Изготавливаются с полым стержнем, как правило, из жаропрочных марок стали. Полость забита легкоплавким натрием, который отводит большую часть тепла.

Для улучшения контакта клапана с ГБЦ, на тарелку нанесено седло – это фаска с обратной стороны.

Также клапанный механизм состоит из:

  1. Пружины. Обеспечивает автоматическое возвращение тарелки на прежнее место.
  2. Маслосъемника. Колпачки, предотвращающие попадания масла в камеру сгорания (жарг. прокладки).
  3. Направляющих. Гильза, благодаря которой клапан двигается четко по оси.
  4. Сухарей. Крепеж пружины к телу клапана.

Толкатели

Промежуточная деталь между клапаном и кулачком распредвала.

Изготавливаются из марок сталей повышенной прочности. Бывают механическими и гидрокомпенсаторными.

Первым необходимо вручную выставлять тепловой зазор. Вторые делают это автоматически.

Коромысло

Двухплечевой рычаг, создающий колебательные движения. Фактически в разных ГРМ они могут выполнять разные функции.

Система смены фазы газораспределения

Есть не во всех автомобилях. Ее задача – контролировать работу открытия/закрытия клапанов по ситуации, т.е. фазы ГРМ.

Классификация или типы ГРМ

Виды ГРМ зависят от типа двигателя. Основное их отличие – это компоновка, поэтому их тоже нужно знать. Всего классификация ГРМ включает 4 класса.

По расположению распределительного вала

Бывает нижним и верхним. Первый тип сейчас практически не встречается, так как удаление газов происходит менее интенсивно, но и свои плюсы у него есть. Например, так лучше согласуется работа ГРМ и коленвала, так как газораспределитель располагается прямо возле него.

При верхнем расположении ГРМ находится прямо у блока ГБЦ. Так работа может осуществляться через толкатели и коромысла. Хоть согласование и надежность соединения ниже, зато конструкция получается более простой, лёгкой и компактной.

По количеству распределительных валов

Устройство газораспределительного механизма может быть с:

  • Одним валом (SOHC). В таком случае единственный распредвал отвечает и за впуск топлива, и за выпуск газов.

  • Двумя валами (DOHC). Один вал отвечает за впуск, другой предназначен для выпуска.

В V-образных движках 4 вала, где каждый отвечает за свой ряд цилиндров.

По количеству клапанов

Всего их может быть от 2 до 16 (чаще всего встречаются двигатели с 4 клапанами). Чем их больше, тем выше мощность и динамические способности мотора.

По типу привода

Схема газораспределительного механизма может включать один из 2,5 типов привода:

  • На шестеренках. Используется только при нижнем расположении ГРМ (т.е. сейчас почти не встречается). Обладает длительным ресурсом и повышенной износостойкостью. Передача происходит через звездочки или шестерки, которые соединены друг с другом.

  • Цепной. В этом случае движущее движение создает цепь, которая фиксируется на шестернях. Она является расходным материалом и должна меняться каждые 200 000 км.

  • Ременной. Устроен аналогично цепи, но не требует смазки. Намного дешевле и проще в эксплуатации, но его полный износ происходит всего за 80 000 км.

Принцип работы

Теперь можно рассмотреть и принцип работы устройства ГРМ двигателя. Коленвал приводит в движение распредвал. Его кулачки через толкатели воздействуют на коромысла или рычаги. Они в свою очередь давят на тарелки клапанов с определенным интервалом. Этим и обеспечивается впуск топлива и выход отработанного газа.

Основные неисправности ГРМ

С ремонтом ГРМ можно справиться и самостоятельно, так как основная часть – замена изношенных деталей.

Вот основные неисправности ГРМ:

  1. Неправильно выставленные тепловые зазоры в механических толкателях.
  2. Поломки гидрокомпенсатора. Автоматические толкатели обладают меньшим сроком службы.
  3. Износ распредвала (встречается редко).
  4. Износ пружин по причине уставания металла.
  5. Неполное открытие/закрытие клапанов.
  6. Растяжение или повреждение цепи/ремня.
  7. Износ маслосборников. Как правило, это замечается по характерному запаху паленого масла.
  8. Появление нагара на клапанах, что приводит к неполному прилеганию.

Рекомендуется перед ремонтом найти схему вашего ГРМ.

Предназначения и виды ремней ГРМ, последствия обрыва ремня ГРМ. — Словарь автомеханика

Ремень ГРМ представляет собой замкнутое резиновое кольцо, диаметр которого зависит от типа и модели двигателя. Внутренняя сторона ремня снабжена специальными насечками по всему периметру. Вот и вся схема ремня ГРМ. Не смотря на его простоту без него движения автомобиля невозможно. Задачей ремня является связать распределительный вал с коленчатым и синхронизация движения поршней с клапанами. Поскольку данная деталь выполнена из резины, в работе она практически бесшумна и не страдает от коррозии. Но устройство ГРМ характеризуется постоянным трением между ремнем и шкивами, из-за чего он изнашивается и требует периодической замены.


Предназначение и виды ремней ГРМ

Работа ремня ГРМ заключается в передаче крутящего момента с коленвала двигателя на вентилятор, газораспределительный механизм, генератор и прочие узлы, точный состав которых зависит от модели автомобиля. Наиболее распространенными на данный момент являются зубчатые, клиновые и поликлиновые ремни. Зубчатый ремень ГРМ является наиболее сложным конструктивно, но и самым эффективным.

Обрыв ремня может стать серьезным бедствием для автомобильного двигателя, поскольку с его помощью приводится в движение газораспределительный механизм, и внезапная его остановка чревата поломкой клапанов и головки блока цилиндров. До ремней в ДВС использовались цепи. Их замена позволила несколько упростить и облегчить двигатель, а также улучшить его шумовые характеристики. Но ремень ГРМ нуждается в постоянном контроле состояния и натяжения.


Последствия обрыва ремня ГРМ

Основная задача ремня ГРМ – соединение распредвала и коленвала, позволяющее открывать и закрывать клапана синхронизировано с работой поршней. Ремень должен крутить распределительный вал со скоростью, ровно вдвое меньшей скорости прокручивания коленвала. Это важно для нормальной работы ДВС.

Если ремень газораспределения соскакивает или рвется, поршень гарантированно бьется в открытый клапан, сгибая его, что ведет к дорогостоящему ремонту мотора. Следует отметить, что двигатели с такими конструктивными особенностями устанавливаются на подавляющее большинство производимых сегодня автомобилей.


Анализ повреждения ремня ГРМ

Быстрый износ ремня, как правило, указывает на неисправность в системе газораспределения. Факторы влияния нужно изучить и устранить, дабы уберечь себя от серьезных поломок.

Дефектовка состояния ремня ГРМ.

  1. Когда ремень ГРМ немного надорван или вовсе разорван и при этом корд растрепан, то вероятной причиной этому может быть чрезмерное натяжение.
  2. Если срезало один из зубьев, то это говорит о недостаточном натяжении ремня.
  3. Полное отсутствие или значительный износ зубца на ремне, также указывает на неправильное натяжение.
  4. Потресканная поверхность ремня указывает на сильный перегрев или переохлаждение.
  5. Когда проглядывается износ поверхности меж зубьев, то скорей всего ремень неправильно натянут (сильно или слабо).
  6. Замасленный ремень ГРМ указывает, что где то с двигателя прокапывает масло. В таком случае нужно менять и ремень и проводить осмотр на предмет течи.
  7. Заметный торцовый износ говорит об угловом или параллельном перекосе ремня.
  8. Доносящийся повышенный шум говорит о чрезмерном или недостаточном натяжении ремня. Следует сразу же исправить эту проблему дабы не срезало зубья или не разорвало зубчатый ремень.

Периодичность и причины замены ремня ГРМ

Ремень выходит из строя без предупреждения, поэтому ему требуется периодическая замена. Периодичность колеблется в зависимости от марки и модели автомобиля. Данная информация приводится производителями в технической документации на машину. Специалисты рекомендуютменять ремень через каждые 75 000 километров пробега. Этот срок может быть большим или меньшим в зависимости от текущего состояния детали.

Видимы повреждения ремня явный повод для преждевременной замены.

Оно определяется визуально: если ремень не стерся, не растянулся, на нем не появились трещины и другие дефекты, он будет работать и дальше.


Замена ремня ГРМ

Ремень газораспределительного механизма располагается спереди двигателя и хорошо заметен. В некоторых моделях он устанавливается открыто, в некоторых – под крышкой, защищающей его и шкивы механизмов. В современных двигателях коленвал через ремень приводит в движение не только газораспределительную систему, но и многие другие устройства. Поэтому ремень проходит по сложному маршруту, для достижения максимальной компактности и оптимального натяжения он ограничивается регулируемыми валиками.

Для того чтобы снять ремень, необходимо ослабить подвижные валики, что снизит натяжение и позволит высвободить резиновую ленту, а на ее место установить новую. Далее нужно с помощью тех же валиков обеспечить максимальное натяжение ремня для обеспечения его наивысшей эффективности.

Меняя ремень устанавливайте только новый вместе с натяжителями и дополнительными ролики для повышения надежности и безопасности.

Следует отметить, что от состояния валиков и шкивов также во многом зависит работоспособность ремня и продолжительность его эксплуатации. Так что при обнаружении проблем иногда нужно менять и их. Для многих моделей автомобилей можно купить все валики сразу в комплекте с ремнем.

Часто задаваемые вопросы

  • Где расположен ремень ГРМ?

    Ремень газораспределительного механизма расположен снаружи сбоку на двигателе под пластиковым защитным кожухом. Ищите его с той стороны, которая расположена перпендикулярно валам мотора. Ремень зацепляется за зубчатые шкивы коленвала и распредвала, а также часто огибает шкив помпы.

  • Как подобрать ремень ГРМ?

    Самый надежный вариант — это подбор ремня ГРМ по VIN-коду (номеру кузова) авто. Так вы точно избежите вариантов, когда ремень не подошел. Если такой вариант недоступен, то подбирайте ремень ГРМ по марке, модели автомобиля и типу вашего мотора. Теоретически можно подбирать ремень ГРМ по длине его окружности и количеству зубцов, но так делать делать не рекомендуется. Это не всегда можно заметить, но зубцы могут отличаться профилем, углом наклона, глубиной. Не говоря уже о том, что визуально одинаковые ремни могут быть изготовлены из разных материалов.

  • Как установить ремень ГРМ?

    Для установки нового ремня ГРМ сначала нужно снять старый. В рабочем режиме он находится в натянутом состоянии, поэтому для замены нужно ослабить натяжной ролик. Очень важно установить новый ремень ГРМ так, чтобы не слетели метки на распредвале и коленвале. Метки должны совпадать на шкивах валов и защитном кожухе либо блоке двигателя.

Связанные термины

ЧТО ТАКОЕ РЕМЕНЬ ГРМ И ПОЧЕМУ ЗАМЕНА СТОИТ ТАК ДОРОГО?

При пробеге 40 000-150 000 километров - это варьируется от модели к модели, обслуживание вашего автомобиля становится дорогим удовольствием. 

Часто дополнительные расходы сводятся к критически важной части двигателя, называемой ремнем ГРМ.

Чтобы вы не остались посреди дороги, слушая, как поршни и клапаны сражаются друг с другом, вовремя замените ремень ГРМ.

Ценовой шок

Вы только что получили предложение на ТО и задались вопросом, почему так дорого? Вероятно, в рамках ТО, нужно заменить ремень ГРМ или цепь ГРМ (они выполняют ту же работу… подробнее об этом позже).

Замена ремня ГРМ - это одна из самых дорогих и сложных работ по обслуживанию, которую ваш автомобиль проходит во время ТО, ремонт не берем в расчет.( Ремонт потребуется, если вы вовремя не замените ремень ГРМ).

Если вы экономите и не меняете ремень или цепь, он растягивается, изнашивается или ломается. Это, скорее всего, произойдет без какого-либо предупреждения.

Таким образом, стоимость обслуживания ремня ГРМ в конечном итоге того стоит.

Что делает ремень ГРМ?

Ремень или цепь синхронизируют вращение коленчатого вала с клапанами двигателя, позволяя им открываться и закрываться в нужное время во время впуска смеси и выпуска выхлопных газов.

Ремень ГРМ или цепь ГРМ?

Прежде чем двигаться дальше, мы должны сказать вам, что, в двигателях используют ремни и цепи ГРМ.

Ремень ГРМ обычно представляет собой зубчатый ремень, а цепь ГРМ представляет собой роликовую цепь. Ремень ГРМ в недавней истории был наиболее часто используемой деталью, но в наши дни автопроизводители используют цепь ГРМ чаще, так как считают их более долговечными, чем ремни.

Когда менять ремень ГРМ

Некоторые механики старой школы рекомендуют менять ремень ГРМ через каждые 100 000 км. Хотя так делали лет 20 назад.

В современных двигателях производители рекомендуют заменять ремень ГРМ в интервале от 40 000 до 150 000 километров, в зависимости от двигателя. 

Если вы пользуетесь своим автомобилем время от времени и не проезжаете много километров, вам все равно придется заменить ремень / цепь в зависимости от возраста автомобиля. Ремни / цепи ГРМ могут со временем портиться и / или растягиваться.

Почему замена занимает так много времени?

Вы не станете ждать, пока делают эту услугу. Все типы транспортных средств различны, но на замену отводится не менее 3-8 часов, и это если все идет хорошо. Для крепления ремня ГРМ механик должен:

  • раздеть переднюю часть двигателя
  • проверите уплотнения, шкивы и водяной насос
  • поменяйте ремень ГРМ, плюс ремкомплект при необходимости
  • установить распредвал / фазу газораспределения
  • а затем все проверить

В некоторых случаях механику также нужно снять бампер и разобрать всю переднюю часть автомобиля, а на некоторых переднеприводных автомобилях опустить двигатель, чтобы получить к нему доступ, поэтому это может занять много времени.

Возможные дополнительные расходы

Пока механик раскидывает всю переднюю часть вашего двигателя на части, он, вероятно, порекомендует вам сразу заменить водяной насос и охлаждающую жидкость одновременно. Учитывая возраст / пробег автомобиля, вероятность того, что водяной насос вскоре выйдет из строя, выше, и, как правило, это очень трудоемкая работа, выполняющая обе функции.

Соглашайтесь, пока двигатель разобран, заменить насос и жидкость будет дешевле и проще. Практически единственная дополнительная плата, которая потребуется, — это цена водяного насоса, а не двойная оплата труда.

Механику также может потребоваться заменить гидравлические натяжители как часть комплекта, а не только ремень.

Как выбрать автосервис?

Большинство СТО могут выполнить эту работу без каких-либо проблем, но есть несколько вопросов, на которые вы, возможно, захотите ответить, прежде чем выбрать СТО:

  • Есть ли в СТО необходимые инструменты для выполнения таких работ?
  • Уровень квалификации персонала СТО?
  • Они уже меняли ремень ГРМ на вашем типе автомобиля раньше?
  • Будут ли они выделять достаточно времени для оказания этой услуги, или они будут спешить, чтобы сделать это?

Необходимо обязательно заранее планировать дорогостоящее обслуживание вашего авто. Заготовить приличную сумму на проведение ТО. Быть готовым остаться без автомобиля на пару дней. 

ГРМ что это такое: устройство, как работает

В легковом автомобиле одной из главных частей силового агрегата является так называемая система газораспределения. Это своеобразная конструкция, присутствующая на каждом авто, в котором установлен ДВС. Любая автомашина нуждается в регулярном техническом обслуживании, и как раз устройство газораспределительного механизма регулярно должно подвергаться диагностике и замене по регламенту. В современных машинах можно встретить отличающиеся друг от друга конструкции ГРМ, они имеют совершенно разные устройства привода – это может быть шестеренчатый, встречается еще цепной, и гораздо чаще ременной. В данном материале ответим на интересующих многих вопрос: ГРМ что это такое? Плюс расскажем, какие отличия имеет каждая из систем.

По какому принципу осуществляется работа ГРМ

Начнем, пожалуй, с самого главного, как работает устройство ГРМ независимо от своего типа.

Если опираться на то, что в основном двигатели на современных автомобилях работают в 4-е такта: впуск/сжатие/рабочий ход/выпуск. Дабы полноценно работала система двигателя, требуется работу коленчатого и распределительного валов каким-то образом синхронизировать. Как раз для этой цели и необходим ГРМ.

Распределительный вал, если, кто мало разбирается в устройстве механизмов авто, имеет свое положение относительно шатуна или поршня, и его положение никоим образом не зависит от положения коленвала. Клапаны во время впуска естественно открываются, происходит приток очередной порции смеси из воздуха и горючего. Когда клапана закрываются, воздушно-топливная смесь воспламеняется, и уже тогда поршень начинает ходить и осуществляется выход отработанных газов. Как вы понимаете, принцип работы рассматриваемого нами устройства очень простой, необходимо контролировать синхронизацию 2-ух валов.

Когда появляется какое-либо повреждение ГРМ из-за так называемой рассинхронизации меток влияет на поломку силового агрегата.

Какие бывают ГРМ и как они устроены

Абсолютно любое устройство ГРМ не может работать без системы привода. Предлагаем вам детально рассмотреть, как устроено каждое из 3-ех типов ГРМ.

Тип ременной

Чаще всего в авто встречается как ГРМ с ременным типом привода. Данный привод оснащен несколькими зубчатыми шкивами, в свою очередь которые располагаются на валу ГРМ, и на коленвале. Также интересно, что зубчатый вид оснащен шкивом водяного насоса.

В устройстве применяются так называемые промежуточные блоки/ролики, необходимые для наиболее плотного прилегания к поверхностям шкивов ремня. Как раз за счет этих роликов ремень всегда находится на своем месте, а это не позволяет перекоситься зубчатому соединению во время работы силовой установки.

Ремень мог бы проскакивать и не прилегать плотно, если в конструкции не присутствовала система напряжения, регулирующая степень натяжки ремня непосредственно на различных режимах работы мотора. Благодаря такому уникальному взаимодействию система в целом имеет достаточно продолжительный эксплуатационный срок.

При износе или по регламенту в устройстве ГРМ замене подлежат промежуточные ролики, непосредственно сам ремень и плюс натяжительный механизм. Эти детали способны отработать порядка 150 тыс. км пробега, однако, изготовитель советует владельцам авто производить замену ремня ГРМ через каждые 90 тыс. км пробега.

Самое важно, что следует помнить во время замены ГРМ, так это соблюдение меток, в противном случае можно серьезный урон нанести «движку», произойдет загибание клапанов, а также направляющих головки блока цилиндров.

Тип цепной

Самым надежным среди имеющихся приводов в системе ГРМ является как раз цепной. В таком виде применяются такие шестеренки, которые по своему внешнему виду чем-то напоминают звездочки велосипеда, но все же значительно отличаются от них.

В основном в автомобилях, в которых используется именно цепь, присутствует технология 2-рядной цепи. Данная схема нужна, чтобы конструкция в целом была более долговечной и надежной. Но, как и любая другая система, данная не лишена недостатков, цепь может растянуться, а это приведет к рассинхронизации меток.

Когда метки сбиты, двигатель непременно теряет свою мощность, плюс происходит его последующий износ.

При обслуживании автомобиля, а именно ГРМ цепного типа, специалисты рекомендуют менять полностью комплект, а в него собственно входят: успокоитель, цепь, плюс натяжитель, и, конечно же, звездочки.

Помните, что своими руками практически невозможно выполнить работу по замене такого устройства ГРМ, в особенности, если в этом деле нет навыков и опыта. Лучшим вариантом будет обращение в сервис, где качественно и быстро выполнят замену.

Принято считать, что цепной тип ГРМ в автомобиле подлежит замене через каждые 250 тыс. км пробега.

Тип шестеренчатый

3-ий вид – шестеренчатый. Устройство газораспределительного механизма в этом конкретном случая работает за счет блока шестерен, при помощи которых осуществляется взаимодействие распределительного и коленчатого валов. Данное устройство с механическим приводом шестерен в обязательном порядке предусматривает установку так называемого шестеренного механизма, устанавливаемого внутри силового агрегата.

В такой системе вы не встретите ни систему успокоения, ни натяжные устройства, ни ролики. Такой тип чем-то может напоминать устройство коробки передач, а исключением является то, что другая форма зубьев привода у шестеренок ГРМ. Наиболее часто подобный ГРМ можно встретить на моделях автомобилестроительной компании Volkswagen, преимущественно на дизельных моторах объемом 2.5л. Данные моторы зачастую устанавливаются на автобусы.

Обслуживание этого ГРМ считается самым сложным, поскольку для замены некоторых частей устройства появляется необходимость разобрать практически весь мотор автомобиля. Замене подлежат почти, что все детали, взаимодействующие с этой схемой. Такой ГРМ сравним по своей надежности и долговечности с цепным механизмом, благодаря постоянной смазке и такому своеобразному устройству.

Обслуживание, ремонт и замена системы ГРМ шестеренчатого типа осуществляется исключительно в специализированных автосервисах.

Подведем итоги

Из этого материала стало ясно, ГРМ что это такое. Независимо от того, какой тип привода у ГРМ, он выполняет одну и ту же функцию всегда. Зачастую обслуживать ГРМ требуется в условиях автосервиса. Не забывайте, что механизм газораспределения очень важен, и к нему надо относиться серьезно.

Как понять, что пора менять ремень ГРМ. 7 важных правил — журнал За рулем

Обрыв ремня — случайность или закономерность? В большинстве случаев — второе. Но такого исхода можно избежать — рассказывает эксперт «За рулем».

Материалы по теме

Моторы с ременным приводом появились в нашей стране впервые на автомобиле ВАЗ-2105. Машина комплектовалась «пятерочным» мотором, у которого распредвал и вал привода вспомогательных агрегатов вращала не цепь, а резиноармированный зубчатый ремень. Автолюбители приняли нововведение с опаской и оказались правы. Ремни далеко не всегда выхаживали заявленный ресурс, а обрыв приводил к обездвиживанию машины. Но обратите внимание — к обездвиживанию, а не к крупной поломке.

Что было хорошо у первых советских ременных моторов ВАЗ, так это схема привода ГРМ с «невстречающимися» клапанами. То есть при обрыве ремня любое рассогласование распределительного и коленчатого валов не приводило к тому, что поршни ударяли по открытым клапанам, круша все вокруг. Впоследствии вазовские моторы имели попеременно то «втыковую» конструкцию, то «безвтыковую».

«Иномарочные» моторы всегда проектировали из соображений оптимизации рабочего процесса, а не с точки зрения «встречается — не встречается». Поэтому почти все двигатели с искровым зажиганием и тем более дизели имели встречающуюся конструкцию привода ГРМ. Ну а об обрывах ремней не беспокоились благодаря своевременной замене в соответствии с регламентом и установке качественных ремней.

]

Обрыв ремня ГРМ на вазовском шестнадцатиклапаннике приводит к дорогостоящему ремонту из-за встречи поршней с клапанами.

Обрыв ремня ГРМ на вазовском шестнадцатиклапаннике приводит к дорогостоящему ремонту из-за встречи поршней с клапанами.

Когда проверять ремень ГРМ?

Материалы по теме

Все зависит от конкретного автомобиля и условий его эксплуатации. Вот несколько важных правил, которые следует учесть:

1. Если машина на гарантии, то за состояние ремня ГРМ можно особо не переживать. Но проблема в том, что некоторые производители дают очень короткую гарантию на сальниковые уплотнения. А потекший сальник, например, распредвала, окропит ремень ГРМ маслом, что выведет его из строя очень быстро. Так что можно «попасть» на сложный ремонт с гарантийным автомобилем.

2. Опыт эксплуатации в нашей редакции двух автомобилей с вазовскими моторами показал, что их ремни ГРМ не выхаживают заявленный ресурс. Два восьмиклапанных мотора вышли из строя именно в связи с обрывом ремня ГРМ. При этом ни одна из многих редакционных иномарок не отличилась обрывом ремня ГРМ. Например, на «реношном» двигателе Ларгуса ремень свободно отходил 120 000 км, и по результатам осмотра ресурс его не был полностью исчерпан. Так что, как это не печально, за ремнями на ВАЗовских моторах я бы приглядывал при каждом ТО, начиная со второго, а на иномарках это имеет смысл делать по достижении более чем половины расчетного пробега ремня. Вот только расчетный пробег очень разный. У некоторых автомобилей 60 000 км, а у других 150 000 км.

Последствия обрыва ремня и встречи клапанов. При этом случается, что тарелки клапанов отрывает от стержней и размалывает все в цилиндре.

Последствия обрыва ремня и встречи клапанов. При этом случается, что тарелки клапанов отрывает от стержней и размалывает все в цилиндре.

3. Имейте в виду, что первичный ремень ГРМ, то есть тот, что установили на конвейере, всегда (за исключением вазовских моторов) ходит дольше. Причина в том, что износ шкивов, по которым он работает, минимальный. Поэтому при установке второго и последующего ремней ГРМ контроль за состоянием шкивов должен быть соответствующим.

Материалы по теме

4. После замены ремня ГРМ желательно осмотреть его повторно через пару поездок, чтобы убедиться, что вам досталось не контрафактное изделие, оценить, как идет приработка и не ослабло ли натяжение. И особенно внимательно следить за звуками от ременного привода.

5. Если автомобиль ездит мало, то ремень ГРМ все равно стареет. Ремень, подходящий к концу своего жизненного цикла (обычно не больше шести лет), следует осматривать почаще. Последние пару лет хотя бы раз в год.

6. Стоит осмотреть ремень ГРМ после преодоления глубоких водных преград, а тем паче глубокой жидкой грязи. Из-за таких джиперских подвигов возможно попадание глины даже под защитные кожухи ремня ГРМ. Ведь они никогда не делаются полностью герметичными.

7. На частоту осмотра ремня влияет удобство проведения этой операции. Например, у вазовских моторов осмотр довольно удобен, только надо не лениться и, проворачивая коленвал, осмотреть ремень по всей длине. Если осмотр ремня у какого-то автомобиля затруднен, то советую поискать на профильных форумах рекомендации бывалых автолюбителей, которые зачастую находят варианты осмотра труднодоступного ремня, а то и делают специальное смотровое окошко, закрываемое заглушкой.

Признаки бракованного, контрафактного или сильно изношенного ремня ГРМ

  • поврежден и разлохмачен внутренний либо наружный край ремня
  • гладкая сторона сильно истерта и имеет следы прижогов
  • зубья подрезаны и сильно истерты
  • на наружной и внутренней стороне ремня заметны трещины

При обнаружении любого из этих признаков ремень ГРМ следуем заменить.

Срочная проверка

Перечислим условия, при которых состояние ремня ГРМ необходимо проверить немедленно.

  • Посторонний шум из района расположения ремня привода ГРМ. Первым делом нужно демонтировать ремень привода вспомогательных агрегатов. Тем самым мы отсечем возможные неисправности и посторонние звуки от этих агрегатов. Если звук при работе мотора остался, придется вскрывать кожухи ремня и проводить углубленную диагностику. Могут быть повреждены подшипники роликов или помпы.
  • Течь жидкости или масла в районе кожухов ремня ГРМ. Попадание моторного масла, охлаждающей жидкости, жидкости гидроусилителя или масла из системы кондиционирования на ремень ГРМ очень быстро выведет его из строя.

У большинства моторов ремень привода ГРМ вращает и насос охлаждающей жидкости.Только на моторах Renault (слева) помпу вращает обратная сторона ремня, а на вазовских (справа) — зубчатая. Если антифриз из системы охлаждения двигателя проникнет в подшипники помпы, то она заклинит. Тогда и ремню не жить.

У большинства моторов ремень привода ГРМ вращает и насос охлаждающей жидкости.Только на моторах Renault (слева) помпу вращает обратная сторона ремня, а на вазовских (справа) — зубчатая. Если антифриз из системы охлаждения двигателя проникнет в подшипники помпы, то она заклинит. Тогда и ремню не жить.

***

Советую периодически проверять состояние ремня привода ГРМ, и тем чаще, чем старше ваша машина. В начале эксплуатации все детали привода свежие, ремень заводской. Затем начинаем ставить запчасти, но не все шестерни при этом меняем, а потому скорость износа каждого следующего ремня будет увеличиваться.

  • Шесть главных проблем вазовского двигателя 1,6 подробно рассмотрены тут.

Фото: фирмы-производители, Depositphotos

Порвался ремень ГРМ — что делать?

О ремне ГРМ

Ремень газораспределительного механизма синхронизирует работу коленчатого вала с распределительным, а если проще — участвует в превращении энергии от сжигания топлива внутри двигателя в энергию движения, передаваемую через трансмиссию на колеса. Ремни бывают резиновыми, в виде цельного кольца, и металлическими, представляющими собой цепь. Второй вариант считается долговечнее, но ничего вечного нет и цепь тоже растягивается. Стоит она дороже, зато менять ее приходится реже. Регламент замены ремня зависит от автомобиля, но как и всегда лучше менять еще работающую деталь, чем устранять последствия поломки. В этой статье мы говорим о резиновом изделии.

Обрыв ремня ГРМ

В момент обрыва ремня замирает верхний распределительный вал, его клапана застывают в одном положении. Смесь в камере сгорания не остановить — происходит выброс энергии от ее сжигания, толкающий поршни на замершие клапана. Обычно побеждают поршни, которые гнут клапана, но иногда те оказываются прочнее и пробивают верхнюю часть поршня. В любом случае мотор ждет ремонт. Такие потери бывают не всегда: у некоторых двигателей конструктивно поршни не могут встретиться с клапанами и все обходится.

4 признака того, что ремень пора менять

Обычно, внимательного осмотра достаточно, чтобы понять, когда пора ремень менять.

  1. Самый главный признак даже не снаружи. Наверное, Вы слышали, что ремень нужно менять каждые 60-80 тысяч километров. Иногда чаще, иногда его хватает на дольше, но всегда замену привязывают к километражу. Это не совсем верно: важно помнить о сроке годности детали. Большинство ремней живет 4-5 лет, а потом начинает терять свои характеристики. Резина становится хрупкой, начинает крошиться. Старый ремень ГРМ даже с минимальным пробегом в зоне риска. Поэтому его часто меняют сразу после покупки автомобиля с пробегом, если неизвестно как машину обслуживали.
  2. Второй важный маркер скорой смерти приводного ремня — трещины и потертости. Иногда от него отходят целые волокна. Отдельное внимание на внутреннюю поверхность ремня — она должна оставаться эластичной. Если она блестит и ее сложно продать твердым предметом, ремень лучше поменять.
  3. Иногда старый ремень можно услышать. Мотор работает с шаркающими звуками, присвистом, скрипами. Звуки могут исходить от подклинивающего подшипника натяжного ролика или водяной помпы. В любом случае посторонние звуки нельзя оставлять без внимания.
  4. ГРМ должен быть сухим и любая жидкость на нем может привести к перескакиванию на шкивах. Поэтому особое внимание на масляные потеки и утечки охлаждающей жидкости. Масло может попадать на ремень газораспределительного механизма из-под изношенного сальника коленчатого вала двигателя, а антифриз — из прохудившихся стыков или из-под шкива помпы.

Доверяйте профессионалам

Заменя ремня ГРМ не требует особенных навыков и обычно под силу неподготовленному водителю, но определенные познания «что и зачем» все-таки понадобятся. Очень легко пропустить какой-то важный нюанс — устранять последствия бывает дорого. Чтобы не отвлекаться на грязную работу лучше доверить ее специалистам. Они не только поменяют ремень, но и дадут гарантию на работу.


Оценка недвижимости с использованием формулы множителя валовой ренты — Multifamily.loans

Что такое формула множителя валовой ренты?

Формула для расчета МРЖ:

Множитель валовой арендной платы = Цена недвижимости / Валовой доход от аренды

Так, например, если недвижимость продается за 2 000 000 долларов, а валовой доход от аренды составляет 320 000 долларов, МРЖ будет быть:

2 000 000 долл. США/320 000 долл. США = 6,25

Что означает мультипликатор валовой ренты на практике?

В приведенном выше примере мы определяем, что свойство будет иметь GRM, равное 6.25. Вне контекста это практически ничего не значит. Однако, если бы мы узнали, что большинство других аналогичных объектов в этом районе имеют GRM 8–9, тот факт, что GRM рассматриваемого объекта составляет 6,25, мог бы сделать его выгодным вложением.

МРЖ также можно использовать для оценки стоимости приносящей доход собственности, когда ее стоимость неизвестна. Например, если мы знаем, что недвижимость приносит около 100 000 долларов дохода в год, а средний показатель GRM для аналогичных объектов в этом районе составляет около 7, мы можем умножить два (100 000 долларов * 7), чтобы получить оценочную стоимость недвижимости в 700 000 долларов.Хотя это ни в коем случае не точный расчет, он может предоставить реальную оценку для инвестора в недвижимость, которую можно использовать при сравнении различных свойств.

Наконец, если вы знаете, какова стоимость недвижимости, и вам известен средний GRM для недвижимости в этом районе, вы можете использовать формулу множителя валовой арендной платы для расчета ожидаемой арендной платы за недвижимость. Так, например, если недвижимость оценивается в 850 000 долларов, а средний показатель GRM в этом районе равен 8, вы можете разделить стоимость имущества на средний показатель GRM по площади, чтобы определить ожидаемый доход от аренды.

850 000 долл. США/8 = 106 250 долл. США

При выполнении этого расчета мы получаем сумму 106 250 долл. США. Если фактический арендный доход от собственности значительно превышает этот показатель, это, вероятно, будет хорошей инвестицией, а если он значительно меньше, то это вряд ли будет хорошей инвестицией или, по крайней мере, менее прибыльной, чем другие аналогичные объекты в этом районе.

При оценке недвижимости на предмет ее пригодности для ссуды на покупку квартиры кредиторы будут смотреть на ее МРЖ по сравнению с аналогичными местными объектами, чтобы определить вероятность того, что заемщик сможет эффективно погасить свой кредит.

Множитель валовой ренты и ставка капитализации

Мультипликатор валовой ренты часто сравнивают и противопоставляют аналогичному показателю оценки имущества, известному как ставка капитализации или ставка капитализации. Ставка капитализации недвижимости рассчитывается путем деления чистого операционного дохода (NOI) на текущую рыночную стоимость недвижимости. В отличие от GRM, показатель капитализации включает в себя количество вакансий и операционные расходы, что делает его потенциально гораздо более точным, чем GRM. Однако при попытке быстро оценить и сравнить прибыльность нескольких объектов недвижимости инвесторы могут не иметь под рукой подробной информации о занятости или расходах, что может сделать МРЖ более эффективным методом быстрой оценки инвестиционной недвижимости.

Как рассчитать мультипликатор валовой ренты и использовать его для инвесторов

Попытка определить, какая сдаваемая в аренду недвижимость является лучшим вложением, может привести к невероятному замешательству, особенно если вы только начинаете инвестировать в недвижимость. К счастью, есть несколько ключевых финансовых показателей, которые вы можете использовать, чтобы решить, какая приносящая доход недвижимость лучше остальных.

Множитель валовой арендной платы — это расчет, который как начинающие, так и опытные инвесторы в недвижимость используют для выбора наилучшей сдаваемой в аренду недвижимости для инвестиций, а также для мониторинга в режиме реального времени финансовых показателей собственности, которой они в настоящее время владеют.

В этой статье мы объясним, как можно использовать множитель валовой ренты для выбора правильных инвестиций, почему этот показатель отличается от ставки капитализации, а также как лучше всего использовать расчет множителя валовой ренты при инвестировании в недвижимость.

 

Что такое мультипликатор валовой ренты?

Множитель валовой арендной платы (GRM) — это простой расчет, используемый для расчета потенциальной прибыльности аналогичной недвижимости на том же рынке на основе валового годового дохода от аренды.

Формула МРЖ также является хорошей финансовой метрикой, которую можно использовать, когда рыночные арендные ставки быстро меняются, как сегодня.

В некотором смысле мультипликатор валовой арендной платы аналогичен проведению сопоставимых рыночных показателей, основанных на доходе от аренды, который в настоящее время — и мог бы — генерировать недвижимость, когда арендная плата будет повышена до рыночных.

 

Как рассчитать мультипликатор валовой арендной платы

Формула для расчета мультипликатора брутто-арендной платы выглядит следующим образом:

  • Множитель валовой арендной платы = Цена или стоимость недвижимости / Валовой доход от аренды

Чтобы объяснить, как рассчитать коэффициент мультипликатора валовой арендной платы, мы возьмем в качестве примера небольшой многоквартирный дом из трех квартир.Если недвижимость приносит валовую годовую арендную плату в размере 43 200 долларов США, а запрашиваемая цена собственности составляет 300 000 долларов США за единицу, GRM будет равен 6,95:

.
  • Цена недвижимости 300 000 долларов США / валовой доход от аренды в размере 43 200 долларов США = 6,95 GRM

Сам по себе GRM 6,95 не является ни хорошим, ни плохим, потому что его не с чем сравнивать. Но, вообще говоря, хорошее эмпирическое правило, которое используют многие инвесторы, заключается в том, что чем ниже показатель GRM по сравнению с другими аналогичными объектами недвижимости на том же рынке, тем привлекательнее инвестиции.Это связано с тем, что недвижимость приносит больше валового дохода, чтобы окупить себя быстрее, чем альтернативная недвижимость.

Другие способы использования расчета МРЖ 

Вы также можете использовать расчет GRM, чтобы определить, какой должна быть цена на недвижимость или какой должен быть валовой доход от аренды недвижимости, если вы знаете две из трех переменных в формуле.

Например, предположим, что рыночный GRM равен 7,5 для аналогичных объектов на том же рынке.Если запрашиваемая цена недвижимости составляет 400 000 долларов США, валовой доход от аренды должен составлять 53 333 доллара США:

.
  • Множитель валовой арендной платы = Цена недвижимости / Валовой доход от аренды
  • Валовой доход от аренды = Цена недвижимости / Множитель валовой арендной платы
  • Цена недвижимости 400 000 долл. США / 7,5 множитель валовой арендной платы = 53 333 долл. США валового дохода от аренды

Если вы знаете рыночный GRM и валовой доход от аренды, который генерирует недвижимость, вы также можете использовать формулу множителя валовой арендной платы для расчета стоимости недвижимости:

  • Множитель валовой арендной платы = стоимость имущества / валовой доход от аренды
  • Стоимость недвижимости = валовой доход от аренды x множитель валовой арендной платы
  • Валовой доход от аренды 53 333 долл. США x 7.5 Множитель валовой арендной платы = 400 000 долларов США. Стоимость недвижимости

 

Чем GRM отличается от максимальной ставки

В то время как МРЖ используется для оценки стоимости сдаваемого в аренду имущества на основе полученного валового дохода от аренды, расчет ставки капитализации (ставки капитализации) используется для определения того, какая стоимость имущества в настоящее время составляет или должна быть основана на чистом операционном доходе (NOI), возвращенном в инвестор.

Помните, что NOI включает только обычные операционные расходы, а не платеж по ипотеке (P&I), произведенный за недвижимость.Обслуживание долга исключается из расчета ставки капитализации, чтобы облегчить сравнение яблок с яблоками, потому что один инвестор в недвижимость может использовать больше или меньше кредитного плеча, чем другой.

Пример расчета максимальной ставки

Давайте воспользуемся свойством из предыдущего раздела для расчета ставки капитализации.

На основании правила 50% мы знаем, что половина валового дохода от аренды используется для оплаты операционных расходов (исключая выплаты по ипотеке). Это означает, что если валовой доход от аренды недвижимости составляет 53 333 доллара в год, NOI составляет около 26 667 долларов.

Чтобы рассчитать предельную ставку, мы делим NOI на стоимость имущества или цену покупки:

  • Максимальная ставка = NOI / стоимость недвижимости
  • 26 667 долларов США NOI / 400 000 долларов США Стоимость собственности = 0,066 или 6,7%

Как и в случае с GRM, предельная ставка сама по себе ничего не значит. Однако, если аналогичная недвижимость на том же рынке имеет ставку капитализации 6%, недвижимость с более высокой ставкой капитализации может быть более выгодной сделкой, поскольку потенциальная доходность выше.

GRM по сравнению сМаксимальная ставка

Обратите внимание, что ставка капитализации и МРЖ представляют потенциальную стоимость по-разному.

При расчете ставки капитализации, чем выше ставка капитализации, тем более потенциально прибыльным будет имущество. При расчете МРЖ, чем ниже МРЖ, тем более потенциально прибыльной может быть недвижимость.

Чтобы проиллюстрировать это, мы рассмотрим пример до и после повышения арендной платы на 6%:

До повышения арендной платы

  • GRM = $400 000 Стоимость недвижимости / $53 333 Валовой доход от аренды = 7.5
  • Максимальная ставка = 26 667 долларов США NOI / 400 000 долларов США Стоимость собственности = 0,067 или 6,7%

После повышения арендной платы

После повышения арендной платы валовой доход от аренды увеличивается на 6 %, с 53 333 до 56 533 долларов, а NOI (на основе правила 50 %) увеличивается с 26 667 до 28 267 долларов:

  • GRM = 400 000 долл. США Стоимость недвижимости / 56 533 долл. США Валовой доход от аренды = 7,08 
  • Максимальная ставка = 28 267 долларов США NOI / 400 000 долларов США Стоимость собственности = 0,0707 или 7,1%

 

Лучшее использование мультипликатора валовой ренты

GRM — это хороший расчет для оценки потока валового дохода, который генерирует недвижимость.В то время как справедливая рыночная стоимость двух сопоставимых объектов недвижимости может составлять 300 000 долларов США каждый, объект с более низким GRM может предложить наибольшую ценность, поскольку поток валового дохода от аренды больше.

Множитель валовой арендной платы также полезен для отслеживания изменений стоимости имущества на основе валовой арендной платы.

Например, ваш объект имеет GRM 7, а аналогичные объекты поблизости имеют GRM 7,5. Это признак того, что вы собираете очень хорошую арендную плату, и ваш управляющий недвижимостью отлично справляется с поддержанием низкой текучести арендаторов с минимальной потерей дохода от аренды.

С другой стороны, если ваш GRM выше, чем у других подобных объектов, это указывает на то, что вам, вероятно, следует повысить арендную плату, потому что ваш валовой доход от аренды ниже, чем у конкурентов.

Скорее всего, вы не потеряете ни одного арендатора, потому что все, что вы делаете, это поднимаете арендную плату до уровня рынка. Если вы это сделаете, вы сможете быстро найти нового арендатора, готового платить рыночную арендную плату, потому что другие арендодатели взимают такую ​​же ежемесячную арендную плату.

 

Преимущества и недостатки GRM

Есть несколько плюсов и минусов, о которых следует помнить при использовании мультипликатора брутто-арендной платы:

Преимущества GRM

  • Простой расчет с обратной стороны салфетки для сравнения аналогичных свойств на одном рынке.
  • Краткая формула, которую начинающие инвесторы в аренду могут использовать для оценки стоимости арендуемого имущества.
  • Хороший инструмент для определения наиболее перспективных вариантов инвестиций в недвижимость.
  • GRM фокусируется на доходе от аренды, а не на цене собственности, цене за квадратный фут или цене за единицу.
  • И продавцы, и покупатели могут использовать мультипликатор валовой арендной платы для оценки арендуемой недвижимости. Например, продавец с полностью обновленной недвижимостью, сданной в аренду крупным арендаторам, может иметь более высокую запрашиваемую цену и более низкий GRM.Покупатели, ищущие хорошую сделку, будут искать недвижимость с более низким GRM, потому что цена может быть ниже рыночной или валовой доход от аренды выше.

Недостатки ГРМ

  • Самым большим недостатком расчета мультипликатора валовой арендной платы является то, что формула не учитывает операционные расходы.
  • Из-за этого недвижимость с низким GRM может быть не такой привлекательной для инвестиций, как кажется, если есть значительный объем отложенного обслуживания.
  • GRM также не учитывает упущенный доход от аренды из-за вакансий из-за обычной текучести арендаторов или из-за того, что аренда в плохом состоянии требует больше времени, чем обычно.
  • Некоторые инвесторы считают, что GRM измеряет время, необходимое для оплаты недвижимости, тогда как в действительности GRM сравнивает только валовой доход от аренды со стоимостью недвижимости.

Как рассчитать и использовать множитель валовой ренты

Множитель валовой ренты (или МРЖ) — это простой и незамысловатый метод оценки стоимости приносящей доход недвижимости.Также известный как GIM или метод валового дохода, расчет мультипликатора валовой арендной платы позволяет инвесторам быстро ранжировать потенциальную инвестиционную недвижимость на основе дохода от аренды.

GRM также является расчетом, который можно использовать на быстро меняющемся рынке аренды. Это дает хороший первый взгляд на то, будет ли аренда недвижимости прибыльной или убыточной при изменении рыночных условий.

В этой статье мы рассмотрим различные способы, которыми инвесторы в недвижимость могут использовать МРЖ, как создать оценочную шкалу МРЖ, а также плюсы и минусы использования мультипликатора валовой арендной платы для оценки потенциальных инвестиций в арендную недвижимость.

 

Что такое множитель валовой ренты?

Мультипликатор валовой арендной платы (GRM) сравнивает валовой годовой доход от аренды с реальной рыночной стоимостью недвижимости. Поскольку используется валовая арендная плата, GRM не учитывает обычные операционные расходы или обслуживание долга.

GRM — это упрощенный способ анализа стоимости сдаваемого в аренду имущества с использованием доходного подхода. Например, инвестор в недвижимость, просматривая Roofstock Marketplace, может быстро и легко определить мультипликатор валовой арендной платы различных домов для сдачи в аренду на одну семью, выставленных на продажу на различных рынках.

Однако мультипликатор валовой арендной платы не предназначен для замены углубленного анализа стоимости недвижимости. Вместо этого расчет GRM позволяет с первого взгляда понять, стоит ли тратить дополнительное время и усилия на подробный анализ объекта.

 

Как рассчитать GRM

Вот формула для расчета мультипликатора валовой арендной платы:

  • Множитель валовой арендной платы = Цена недвижимости / Валовой годовой доход от аренды
  • Пример: цена недвижимости 500 000 долларов США / годовая арендная плата 42 000 долларов США = 11.9 ГРМ

Расчет МРЖ сравнивает запрашиваемую цену недвижимости или реальную рыночную стоимость с валовым доходом от аренды. Использование мультипликатора валовой арендной платы — это хороший способ «быстро взглянуть» на то, как быстро собственность будет окупаться за счет валовой ренты, генерируемой инвестициями.

В этом примере период окупаемости чуть меньше 12 лет. Однако имейте в виду, что в этот расчет не включены такие расходы, как текущий ремонт, вакансия из-за сдачи квартиры, а также налоги на имущество и страхование.Это связано с тем, что в формуле МРЖ используется валовая арендная плата, а не NOI.

 

Примеры использования формулы МРЖ

В приведенном выше примере формула GRM использовалась для расчета мультипликатора валовой арендной платы.

Расчет мультипликатора валовой арендной платы также можно использовать двумя другими способами: 

  1. Определите справедливую рыночную стоимость на основе валовой арендной платы и GRM для сопоставимых объектов недвижимости на том же рынке.
  2. Рассчитайте валовую арендную плату, исходя из рыночного GRM и покупной цены.

Давайте рассмотрим два других способа использования формулы GRM.

Использование формулы МРЖ для определения справедливой рыночной стоимости

Чтобы определить справедливую рыночную стоимость недвижимости, вам необходимо знать, каков МРЖ для сопоставимых объектов недвижимости на том же рынке и какова валовая арендная плата или, если недвижимость пустует, какова прогнозируемая валовая арендная плата.

  • GRM = Цена недвижимости / Валовой годовой доход от аренды
  • Цена недвижимости = Валовой годовой доход от аренды x
  • GRM
  • Пример: валовой годовой доход от аренды в размере 42 000 долларов США x 11.9 GRM = 499 800 долларов США (округление до 500 000 долларов США)

Использование формулы МРЖ для расчета валовой арендной платы

Теперь давайте воспользуемся формулой МРЖ, чтобы рассчитать, какой должна быть валовая арендная плата. Для этого расчета вам необходимо знать справедливую рыночную стоимость недвижимости и значение GRM для сопоставимых объектов на том же рынке.

    • GRM = Цена недвижимости / Валовой годовой доход от аренды
    • Валовой годовой доход от аренды = Цена недвижимости /
    • GRM
  • Пример: Цена недвижимости $500 000 / 11.9 GRM = 42 016 долларов США (округлить до 42 000 долларов США)

 

Как создать шкалу оценки GRM

Когда вы инвестируете в недвижимость, сдаваемую в аренду, вы покупаете приносящую доход инвестицию и поток дохода, который генерирует недвижимость. В то время как более низкий GRM может принести достаточный доход, чтобы быстрее окупить недвижимость, инвесторы должны также учитывать возраст собственности и возможность более высоких затрат на обслуживание.

Старая собственность с низким GRM может показаться выгодной сделкой.Однако, если необходимо выполнить много работ по техническому обслуживанию, количество вакансий может быть выше, что, в свою очередь, приводит к меньшему денежному потоку и более высокому GRM.

Вот почему полезно разработать шкалу оценки GRM для вашего рынка следующим образом:

  • Низкий ВМР = старое имущество с отложенным обслуживанием или нуждающееся в капитальном ремонте, таком как замена крыши или новая система отопления и охлаждения.
  • Средний GRM = недвижимость, построенная в течение последних 10 или 20 лет, нуждающаяся в модернизации, такой как энергосберегающие окна, замена бытовой техники или наружная покраска.
  • Выше среднего GRM = недвижимость, построенная в течение последних 10 лет, которая требует только текущего обслуживания для поддержания стоимости недвижимости и сохранения арендной платы на рынке.
  • Высокий GRM = совершенно новая недвижимость с меньшими затратами на текущее обслуживание, с новыми приборами и современными электрическими, сантехническими системами и системами отопления, вентиляции и кондиционирования.

Разработка шкалы оценки GRM для вашего рынка позволяет использовать расчет мультипликатора валовой арендной платы, чтобы сбалансировать риск между возрастом имущества и потенциальным увеличением расходов на техническое обслуживание.

В дополнение к возрасту недвижимости вы также можете учитывать рейтинг района Крыши, чтобы сравнивать GRM объектов, расположенных в одном районе.

 

Что такое хороший мультипликатор валовой ренты?

Точно так же, как ставки капитализации различаются между классами активов и рынками, МРЖ также различаются.

Например, арендная плата для одной семьи с GRM 11,5 может быть отличной сделкой в ​​таком большом городе, как Атланта, но это будет слишком мало для рынка Луфкина, штат Техас, где GRM составляет 7.0 и выше. Лучший способ решить, хорош ли МРЖ, — это использовать мультипликатор валовой арендной платы для сравнения сопоставимых объектов недвижимости в одном и том же районе рынка.

 

Плюсы и минусы использования GRM

Инвесторы в недвижимость используют мультипликатор валовой арендной платы по трем причинам: GRM использует легкодоступную информацию, ее легко рассчитать и экономить время, отсеивая потенциально невыгодные сделки.

Однако мультипликатор валовой ренты имеет и недостатки.Вот самые большие плюсы и минусы использования формулы GRM.

Плюсы использования GRM

  • GRM имеет большее значение, чем цена недвижимости, цена за квадратный фут или цена за единицу, потому что он учитывает получаемый доход от аренды.
  • GRM — это простой в использовании инструмент предварительного отбора для оценки нескольких свойств и определения того, какое из них предлагает наибольшую потенциальную ценность на основе арендного дохода и запрашиваемой цены.
  • GRM могут использовать как покупатели, так и продавцы.Продавец с полностью обновленной и ухоженной недвижимостью и опытный арендатор могут оценить недвижимость по запрашиваемой цене, которая немного выше, чем рыночный GRM. С другой стороны, покупатель будет искать МРЖ, который немного ниже рыночного МРЖ, потому что цена может быть ниже рыночной.

Минусы использования GRM

  • Операционные расходы не учитываются при расчете МРЖ.
  • Фактор вакантности из-за обычной смены единиц и плохо обслуживаемого имущества не учитывается в GRM.
  • GRM
  • полезны только при сравнении аналогичных типов недвижимости в одном районе или на одном рынке.

 

Расчет GRM и ставки капитализации

И МРЖ, и ставка капитализации рассчитываются с использованием доходного подхода, но эти две формулы анализируют стоимость недвижимости двумя разными способами. Формула ставки капитализации использует чистый операционный доход (NOI) и учитывает обычные операционные расходы, такие как ремонт, плата за управление, налоги на имущество и страхование.

Формула расчета ставки капитализации:

  • Ставка капитализации = NOI / Рыночная стоимость

Вот пример того, как две сдаваемые в аренду объекты с одним и тем же GRM могут иметь разные ставки капитализации:

Свойство №1

  • Рыночная стоимость $250 000
  • Валовой доход $30 000
  • NOI 20 000 долларов США
  • ГРМ 8,33
  • Максимальный процент 8%

Свойство №2

  • Рыночная стоимость $250 000
  • Валовой доход $30 000
  • NOI 15 000 долларов США
  • ГРМ 8.33
  • Ставка ограничения 6%

Это не обязательно означает, что недвижимость №1 с более высокой ставкой капитализации является лучшей инвестицией, чем недвижимость №2. Например, владелец первой собственности может отложить необходимое техническое обслуживание, чтобы сохранить высокий NOI.

С другой стороны, владелец собственности номер два, возможно, недавно потратил 5000 долларов на обновление арендной платы, создав более низкий NOI в краткосрочной перспективе, но более высокий NOI в долгосрочной перспективе, когда расходы вернутся к норме.

Если владелец собственности номер два также сможет получать дополнительный годовой доход от аренды в размере 2500 долларов США от обновленной собственности, предельная ставка и GRM также изменятся:

  • Максимальная ставка: 22 500 долларов NOI / 250 000 долларов США Рыночная стоимость = 9% новой максимальной ставки по сравнению с предыдущей.6% предыдущая предельная ставка
  • GRM: рыночная стоимость 250 000 долл. США / валовой годовой доход от аренды в размере 32 500 долл. США = 7,7 нового GRM против 8,33 предыдущего GRM

 

Заключительные мысли

Мультипликатор валовой арендной платы дает инвесторам в недвижимость быстрый и простой способ проверки и ранжирования потенциальных инвестиций в недвижимость. GRM легко рассчитать, используя легкодоступную информацию.

Однако существуют ограничения на использование мультипликатора валовой ренты. МРЖ основан на валовом доходе и не учитывает операционные расходы.Кроме того, мультипликаторы валовой арендной платы можно использовать только при сравнении аналогичной арендуемой недвижимости в одних и тех же районах или на одних и тех же рынках.

Помимо расчета мультипликатора валовой арендной платы, инвесторы в недвижимость могут использовать калькулятор Roofstock Cloudhouse Calculator для просмотра денежного потока, ставки капитализации, потенциального повышения стоимости и доходности любого дома на одну семью в США.

 

Что такое хороший мультипликатор валовой ренты?

Что такое мультипликатор валовой ренты?

Hi Point Development / Лос-Анджелес, Калифорния

Разница между мультипликатором валовой ренты и другими методами заключается в том, что он использует исключительно валовой доход от собственности по отношению к цене/стоимости здания для проверки собственности/портфеля.Таким образом, метрика является чем-то вроде грубого инструмента в аналитике недвижимости и используется в основном как ориентировочный инструмент проверки, а не как окончательный индикатор стоимости.

Проще говоря, мультипликатор валовой ренты – это отношение цены объекта недвижимости к его валовому доходу от аренды. Многие аналитики недвижимости ошибочно заявляют, что, используя валовой доход, мультипликатор валовой ренты может помочь инвестору определить, сколько времени потребуется для окупаемости инвестиционной собственности, используя только валовую арендную плату в качестве входных данных.

Вот формула мультипликатора валовой ренты.

GRM = Цена/Годовая арендная плата

Как видно из приведенной выше формулы, множитель валовой ренты рассчитывается путем деления справедливой рыночной стоимости имущества или запрашиваемой цены имущества, если оно выставлено на продажу, на расчетный годовой валовой доход от аренды. Это предполагает, конечно, что вы знаете расчетный годовой валовой доход от аренды недвижимости. Если продавец не предоставил фактический список арендной платы, вам необходимо провести некоторое исследование рынка, чтобы лучше понять среднюю запрашиваемую арендную плату в объектах, сопоставимых с рассматриваемым.

Но, конечно же, помните, что мультипликатор валовой арендной платы нельзя использовать для прогнозирования количества времени, которое потребуется для погашения собственности, потому что этот период времени определяется другими факторами, не последним из которых является бремя оплаты расходов, которое уменьшает доступные денежные средства для погашения стоимости приобретения здания. Мультипликатор валовой арендной платы также не учитывает какой-либо долг, который мог быть использован для покупки недвижимости.

Расчет GRM

Мультипликатор валовой арендной платы часто также называют «мультипликатором валового дохода», что свидетельствует о доходах, получаемых не только за счет простой арендной платы.Независимо от того, какой термин вы используете, важно учитывать все годовые арендные платежи/доходы от собственности, включая плату за парковку, прачечную, хранение и многое другое.

Например, если инвестор планирует приобрести сдаваемое в аренду имущество за 5 миллионов долларов США с ежемесячным валовым доходом от аренды в размере 44 000 долларов США. Имущество приносит еще 2000 долларов в виде различных доходов, таких как чеки от прачечной с оплатой монетами на территории. Следовательно, нам нужно умножить 46 000 долларов (44 000 долларов + 2 000 долларов) на 12, что дает ежегодную арендную плату в размере 552 000 долларов.

Множитель валовой арендной платы = Цена недвижимости/Годовая валовая арендная плата = 5 миллионов долларов США/552 000 долларов США = 9,06

Итак, мы обнаружили, что мультипликатор валовой арендной платы для этого объекта равен 9,06.

Поскольку МРЖ использует валовую арендную плату в качестве знаменателя в уравнении, его нельзя использовать для расчета какого-либо периода окупаемости недвижимости; это может сделать только чистый операционный доход (NOI). NOI — это прибыль от эксплуатации имущества, которую можно использовать для распределения среди инвесторов в виде дивидендов или для погашения любых кредитов, предоставленных для покупки имущества.

 GRM используется только в качестве эталона для сравнения одного свойства с другим. Профессиональные разработчики обычно просматривают так много свойств, что им приходится использовать инструменты быстрой проверки, чтобы определить, какие из них заслуживают дальнейшего изучения. GRM попадает в это ведро, как и другие «тупые» инструменты, такие как цена за квадратный фут, цена за единицу, арендная плата за квадратный фут и тому подобное.

Что такое хороший валовой множитель?

Hallwood Apartments / Бивертон, Орегон

Мы получили GRM 9.06 лет в нашем примере. Это число варьируется в зависимости от ряда факторов. Самое важное, о чем следует помнить, это то, что она будет постепенно уменьшаться по мере удлинения рыночного цикла и роста цен на недвижимость. В начале цикла недвижимости, когда рынок выходит из рецессии, МРЖ, как правило, будет относительно низким, поскольку инвесторы возвращаются к покупке недвижимости, поскольку ликвидность начинает медленно возвращаться в обращение. Высокие одноразрядные GRM могут быть нормой в таких обстоятельствах.

По мере того, как цикл расширяется и деньги для инвестиций становятся более доступными как от кредиторов, так и от инвесторов в акции, цены растут быстрее, чем арендная плата, и МРЖ растет – возможно, до подросткового возраста.

Хорошее эмпирическое правило заключается в том, что чем ниже GRM, тем более потенциально прибыльной будет сделка. Недвижимость класса B и класса C на вторичном или третичном рынках обычно будет иметь более низкий GRM, чем недвижимость класса A или недвижимость, расположенная на первичном, основном рынке.

Помните, что когда вы работаете над расчетом мультипликатора валовой арендной платы, крайне важно не забывать учитывать все эксплуатационные расходы, прежде чем нажимать на курок в отношении собственности. Тот факт, что свойство имеет низкий GRM, не означает, что это гарантированно.Эксплуатационные расходы, такие как коммунальные услуги, техническое обслуживание, управление, расходы на ремонт, вакансии и другие расходы, являются важной частью оценки того, является ли недвижимость прибыльной и имеет ли она потенциал для инвестиций.

Инвесторам рекомендуется сравнивать яблоки с яблоками при рассмотрении GRM. Например, сравнивать МРЖ промышленного здания класса С с МРЖ многоквартирного дома класса А нецелесообразно, особенно если эти объекты расположены на разных рынках. Вместо этого используйте GRM для анализа относительно схожих активов в аналогичном состоянии на аналогичных рынках.

Множитель валовой арендной платы Примеры:

Помимо соображений стадии цикла недвижимости, МРЖ также может колебаться в зависимости от других факторов, таких как местоположение и тип собственности. Например, вероятно, будет постоянный диапазон, в котором МРЖ будет происходить для свойств класса А, и другой диапазон для свойств класса С.

Недвижимость класса А, которая сопряжена с более низкими операционными рисками, поскольку она находится в хорошем состоянии, удачно расположена и имеет арендаторов с более высокой кредитоспособностью, будет стоить дороже по отношению к валовой арендной плате по сравнению с недвижимостью класса С.Точно так же МРЖ будет различаться в зависимости от города, региона и даже штата, что позволит инвестору быстро сравнить возможности за пределами областей, в которых он непосредственно знаком. Например, разработчик, обнаруживший, что цены поднялись до неприемлемого уровня на своем местном рынке, возможно, с МРЖ от среднего до старшего подросткового возраста, может быть соблазнен присмотреться к рынкам, где МРЖ все еще колеблется в однозначных числах.

Почему важен мультипликатор валовой ренты?

Одним из наиболее важных шагов в процессе инвестирования в коммерческую недвижимость является способность быстро различать объекты, чтобы решить, сколько времени и ресурсов выделить для проведения дальнейшего анализа инвестиционных возможностей.Оценка коммерческой недвижимости сильно отличается от оценки жилой, и существует множество факторов, влияющих на выбор недвижимости. Сравнивать недвижимость намного сложнее, когда вам нужно беспокоиться о накладных расходах на строительство и обслуживание, а также о капризах, связанных с доходом от аренды, повышением, проблемами с арендаторами и всем остальным, что связано с успешной коммерческой недвижимостью.

GRM дает вам возможность быстро сравнить два похожих свойства, которые могут быть разных размеров, в разных местах или иметь разные характеристики, требующие дальнейшего количественного определения с использованием других, более точных методов сравнения.Таким образом, это отличный способ сэкономить время на поиске инвестиционной недвижимости; вместо того, чтобы копаться в финансовых показателях каждой отдельной собственности, с которой сталкивается спонсор, они могут быстро и эффективно найти множитель валовой арендной платы и быстро принять решение о том, следует ли присмотреться или отказаться.

Помните, что время — это самый ценный актив спонсора, его невозможно увеличить, поэтому каждая секунда, сэкономленная на поиске, — это еще одна потраченная на детализацию недвижимость, более заслуживающая дальнейшего изучения.

Плюсы ГРМ

Метро 77 и 85 / Сан-Леандро, Калифорния

Анализ мультипликатора валовой арендной платы инвестиционной недвижимости дает несколько очевидных преимуществ, в том числе:

  • Возможность быстрого сравнения нескольких свойств в разных местах с похожими характеристиками;
  • Это формула, которую легко рассчитать и затем использовать даже для самых начинающих инвесторов;
  • Полезный инструмент первоначального отбора для тех, кто ищет десятки, если не сотни инвестиционных возможностей.

Минусы ГРМ

Тем не менее, GRM — это всего лишь отправная точка. Есть несколько недостатков использования GRM, поэтому его всегда следует использовать в сочетании с другими инструментами анализа. Некоторые из недостатков GRM включают в себя:

  • Не учитываются операционные расходы. Это означает, что дополнительные расходы, такие как общий ремонт и техническое обслуживание, не учитываются в расчетах, из-за чего недвижимость может казаться более ценной, чем она есть на самом деле.
  • Точно так же МРЖ не учитывает процент вакантных площадей, налоги на имущество и страхование.
  • Часто ошибочно понимается как измерение времени, необходимого для окупаемости здания.

Чем мультипликатор валовой ренты отличается от максимальной ставки?

Ставка капитализации и GRM обычно используются инвесторами в недвижимость и иногда объединяются в одно и то же, однако они очень разные. Прежде всего, предельные ставки основаны на NOI или чистом операционном доходе как соотношении стоимости или цены имущества по сравнению с валовым запланированным доходом, который используется в МРЖ.При расчете ставки капитализации чистый операционный доход делится на цену недвижимости, а не на общую выручку, как в случае с GRM.

Максимальная ставка учитывает большую часть эксплуатационных расходов здания, таких как ремонт, модернизация территории и здания, а также расходы на коммунальные услуги. Таким образом, ставка капитализации является гораздо лучшим показателем истинной стоимости недвижимости, чем GRM для определения эффективности инвестиций.

Одно предостережение: поскольку расходы часто являются предметом манипуляций, может быть сложно точно определить операционные расходы объекта недвижимости, что затрудняет правильное определение нормы капитализации по сравнению с GRM.Следовательно, в то время как GRM является быстрой метрикой для спонсоров, ставка капитализации, требующая большей тщательности для точного изучения, является элементом второго уровня, используемым для определения более точной картины истинной ценности и потенциала.

Что такое правило 1%?

Инвесторы и консультанты по недвижимости часто рекомендуют людям использовать «Правило 1%» при оценке возможностей аренды недвижимости. Правило 1% — это еще один способ использования валовой арендной платы для определения стоимости недвижимости. Правило 1 % гласит, что валовая ежемесячная арендная плата должна составлять не менее 1 % от покупной цены.

Например, недвижимость, которая продается за 500 000 долларов, должна приносить валовую арендную плату в размере 5 000 долларов в месяц. Недвижимость, которая продается за 1 000 000 долларов, должна приносить не менее 10 000 долларов валовой арендной платы в месяц.

Как и GRM, правило 1% обеспечивает грубый способ быстрого анализа инвестиционных возможностей. Если недвижимость указана за 750 000 долларов, но ежемесячная арендная плата составляет всего 5 000 долларов, это может автоматически лишить возможности некоторых инвесторов.

Теперь, чтобы быть уверенным, мы говорим, что это грубый способ анализа инвестиций, потому что есть много других переменных, которые необходимо учитывать.Например, имущество, указанное за 750 000 долларов, может в настоящий момент приносить только 5 000 долларов валовой ежемесячной арендной платы. Но, возможно, это результат плохого маркетинга или управления недвижимостью. Если бы арендная плата была приведена в соответствие с рыночной ставкой, возможно, арендная плата была бы значительно выше. Сообразительный инвестор, прежде чем отказывать в инвестициях, проведет дополнительные исследования, чтобы понять, почему стоимость недвижимости такая высокая, а арендная плата такая низкая, и есть ли возможность сократить этот разрыв, в результате чего коэффициент приблизится к 1%.

Каковы ограничения мультипликатора валовой ренты?

Парк 88 / Фремонт, Калифорния

Как мы упоминали ранее, мультипликатор валовой ренты является отличной отправной точкой, особенно для новых инвесторов, но, как и любой метод оценки, он ни в коем случае не идеален. Активы в сфере недвижимости являются одними из самых сложных инвестиций для проверки собственности, и, хотя GRM может показать инвестору, как одно имущество сравнивается с другим, он не дает полной картины — по крайней мере, в долгосрочной перспективе. Потенциальные отсроченные расходы на техническое обслуживание, проблемные арендаторы, скрытые расходы, чрезмерные эксплуатационные расходы и другие обязательства, связанные с недвижимостью, не включены в этот расчет.Вот почему при поиске подходящей инвестиционной недвижимости обязательно используйте другие методы сравнения в сочетании с множителем валовой ренты в качестве начального экрана, включая, как упоминалось ранее, цену за фут, стоимость за единицу, арендную плату за фут и т. д. ., прежде чем перейти к более детальной проверке.

Как использовать мультипликатор валовой ренты

Для мониторинга значений свойств

GRM также можно использовать для мониторинга значений свойств. Допустим, инвестор владел зданием в течение 10 лет и теперь рассматривает возможность его продажи.Инвестор не уверен, сколько стоит недвижимость. У них было мышление «установил и забыл», и, честно говоря, какое-то время они не следили за стоимостью недвижимости.

Один из способов использования GRM — вернуться к потенциальной ценности. Вместо того, чтобы использовать цену покупки и валовую арендную плату для расчета МРЖ, мы можем перевернуть уравнение для расчета стоимости.

Стоимость недвижимости = МРЖ x Валовой годовой доход.

Допустим, в этом случае GRM равен 8,25, а валовой годовой доход равен 320 000 долларов.

8,25 (GRM) x 320 000 долларов США (валовой годовой доход) = 2 640 000 долларов США (стоимость имущества).

Опять же, это лишь приблизительное руководство, и его следует использовать в качестве отправной точки для инвесторов. Этот инвестор также хотел бы взглянуть на сопоставимые продажи и, используя данные о продажах и любые связанные с ними цифры валовой арендной платы, определить, соответствует ли это значение последним средним рыночным значениям.

В том же духе GRM может быть полезным инструментом для инвесторов, интересующихся, взимают ли они рыночную ренту.Если бы инвестор выполнил приведенный выше расчет и обнаружил, что «стоимость» его собственности не соответствует рыночной, это могло бы быть признаком того, что владелец занижает арендную плату, что затем отбросило бы МРЖ и, соответственно, расчет стоимости имущества. Мы часто наблюдаем это у давних владельцев, которые не занимаются активным управлением недвижимостью; их арендная плата со временем часто падает ниже рыночной, что затем искажает приведенные выше цифры.

Мультипликатор валовой ренты в контексте

Инвесторам лучше всего подойдет мультипликатор валовой арендной платы в контексте нескольких других факторов.Как мы уже объясняли, GRM — это всего лишь один простой инструмент для оценки стоимости свойства. Его следует использовать в качестве отправной точки при оценке сделок, но инвесторы должны использовать его в сочетании с другими инструментами (такими как ставки капитализации и расчеты доходности наличными) в процессе комплексной проверки.

Если GRM по какой-то причине кажется неверным, это может потребовать дальнейшего изучения. Например, валовой годовой доход, указанный продавцом в данном году, может быть искажен каким-либо необычным фактором, например, одной долгосрочной вакансией в результате крупного проекта реконструкции.Арендная плата за эту квартиру может не отражаться в ведомости арендной платы, показанной продавцами, арендная плата, которая может быть значительно выше теперь, когда квартира была отремонтирована.

Безусловно, владельцы коммерческой недвижимости — не единственные люди, которые полагаются на GRM. Кредиторы также будут использовать этот расчет как способ быстро оценить достоинства сделки. Кредитование коммерческой недвижимости сильно отличается от жилищного кредитования. В последнем случае индивидуальный кредитный рейтинг человека имеет гораздо большее значение для кредитора. Банк хочет быть уверен, что вы лично можете позволить себе ипотеку каждый месяц.

Коммерческое кредитование — это совершенно другая игра. В этом случае банк хочет знать, что арендная плата может поддерживать ипотеку, предоставляемую покупателю. Личный кредитный рейтинг покупателя имеет гораздо меньшее значение. Таким образом, кредиторы часто используют GRM как способ анализа отношения цены продажи недвижимости к доходу, что будет влиять на то, сколько кредита кредитор готов предоставить заемщику.

В случае исключительно высокого МРЖ банк может потребовать от заемщика внести больший вклад в качестве способа защиты своих (банковских) инвестиций.Как правило, чем ниже МРЖ, тем выше отношение кредита к стоимости, которое готов принять кредитор, хотя это не всегда так, поскольку в процессе принятия решения кредитором необходимо учитывать множество других факторов риска.

Чем GRM отличается от возврата наличными

Многие инвесторы также используют возврат наличными для определения стоимости недвижимости. Этот метод более эффективен, чем GRM, но также требует значительно больше времени и усилий для правильного определения. Чтобы получить возврат денежных средств, инвесторы должны указать свои точные денежные вложения вместе с валовой арендной платой и применить точный учет расходов.Расчет наличными также требует, чтобы инвестор учитывал затраты на финансирование — полностью амортизированные ежемесячные платежи по ипотеке, — поскольку они существенно влияют на доход наличными.

Заключение

Хадсон-Норт / Тигард, Орегон

Есть веские причины использовать множитель валовой ренты для оценки потенциальной коммерческой недвижимости. Простота использования позволяет даже самым новым инвесторам использовать эту формулу в своих интересах с меньшим риском ошибок, как в случае с более сложными формулами.Экономия времени, предлагаемая GRM, также фантастическая: требуется всего несколько секунд, чтобы определить, соответствует ли недвижимость вашим требованиям GRM, и вы можете использовать эту технику с районами, регионами, городами или целыми штатами.

Тем не менее, этот показатель следует использовать в сочетании с другими аналогичными широкими и ориентировочными коэффициентами, такими как цена за фут, арендная плата за фут, валовая цена за единицу и другими, чтобы определить, есть ли что-то несоответствующее типу недвижимости и местоположению.После того, как недвижимость была проверена с помощью этих «грубых» расчетов и выявленных возможностей, более сложные методы оценки, обычно используемые в сложных технико-экономических обоснованиях, помогут инвесторам составить более четкое представление о своих потенциальных инвестициях.

Короче говоря, мультипликатор валовой ренты — это полезный инструмент для инвестора, помогающий определить, где могут существовать возможности, при использовании с рядом других столь же широких ориентировочных показателей, а также при определении свойств, заслуживающих более глубокого изучения.

Мультипликатор валовой арендной платы: руководство для начинающих

Мультипликатор валовой арендной платы — это простая мера эффективности инвестиций, используемая в сфере коммерческой недвижимости. Понимание мультипликатора валовой арендной платы важно при оценке сделок с коммерческой недвижимостью, но оно также имеет несколько встроенных ограничений. В этой статье вы узнаете:

Что такое мультипликатор валовой ренты (GRM)

Множитель валовой арендной платы , часто обозначаемый аббревиатурой GRM в сфере недвижимости, представляет собой простую меру эффективности инвестиций, используемую для сравнения альтернативных инвестиций в недвижимость.

МРЖ в сфере недвижимости представляет собой отношение цены продажи объекта к валовому доходу от аренды.

Формула множителя валовой арендной платы

Формула мультипликатора валовой арендной платы рассчитывается следующим образом:

Мультипликатор валовой арендной платы определяется как цена продажи имущества, деленная на потенциальный доход от аренды. Если мы изменим приведенную выше формулу, мы можем найти цену или стоимость имущества:

Множитель валовой арендной платы можно использовать для быстрого исследования рынка в поисках возможностей путем фильтрации объектов недвижимости с низкой ценой относительно потенциального рыночного дохода от аренды.Мультипликатор валовой арендной платы также можно использовать для оценки имущества, используя мультипликаторы валовой арендной платы (МРЖ) очень похожих объектов недвижимости в пределах одной и той же рыночной площади.

Как рассчитать мультипликатор валовой ренты

Множитель валовой арендной платы можно рассчитать, взяв цену покупки недвижимости и разделив ее на валовой потенциальный доход от аренды.

В приведенном выше примере цена продажи составляет 1 149 107, а потенциальный доход от аренды составляет 100 000. Это приводит к мультипликатору валовой арендной платы 1 149 107 / 100 000, или 11.49x.

На практике иногда можно встретить различные варианты расчета мультипликатора валовой арендной платы. Одно из отличий может состоять в том, что вместо потенциального валового дохода можно использовать фактическую валовую арендную плату. Это означает, что вместо потенциального дохода от аренды будет использоваться базовый доход от аренды. Разница между потенциальной арендной платой и базовой арендной платой заключается в том, что базовая арендная плата учитывает фактические вакантные места и любые арендные льготы, вычитаемые из арендной платы арендатора.

Еще один способ расчета МРЖ зависит от того, какой период времени используется для измерения валовой арендной платы.Например, валовая арендная плата за последние двенадцать месяцев может быть использована для расчета валовой арендной платы по сравнению с использованием прогнозного прогноза.

При использовании мультипликатора брутто-арендной платы важно помнить, как он рассчитывается, и убедиться, что ваши расчеты последовательны при сравнении с другими подобными объектами недвижимости.

Пример множителя валовой арендной платы

Давайте рассмотрим небольшой пример, чтобы проиллюстрировать, как работает мультипликатор валовой ренты.Рассмотрим коммерческое офисное здание с потенциальным доходом от аренды в первый год в размере 100 000 долларов и продажной ценой в 1 000 000 долларов.

Мультипликатор валовой арендной платы в этом случае равен просто $1 000 000/$100 000, что дает МРЖ в 10 раз. Так что же означает этот мультипликатор валовой арендной платы в 10 раз? Сам по себе не очень. Но когда вы сравниваете этот GRM с другими аналогичными свойствами, он может дать вам быстрое представление о том, соответствует ли он этим другим аналогичным свойствам или нет.

Этот тип анализа GRM может быть полезен, если вы хотите быстро оценить несколько потенциальных приобретений в одной и той же области.Если одно из свойств имеет меньший GRM, чем другие, это может указывать на возможность.

Давайте рассмотрим еще один пример мультипликатора валовой арендной платы, когда вы хотите использовать МРЖ для оценки стоимости недвижимости. Допустим, вы думаете о выставлении вашего инвестиционного офисного здания на продажу и хотите получить приблизительное представление о его стоимости. Потенциальный доход от аренды здания составляет 50 000 долларов в год.

Изучив рынок недавно проданных сопоставимых зданий в том же районе, вы определили, что средний мультипликатор валовой арендной платы составляет 11x.Основываясь на приведенной выше формуле GRM, вы можете использовать эту информацию, чтобы получить приблизительную оценку стоимости вашего здания в размере 550 000 долларов США.

Что такое хороший мультипликатор валовой ренты?

Множитель валовой арендной платы лучше всего использовать по сравнению с другими множителями валовой арендной платы для аналогичной недвижимости, расположенной в той же торговой зоне. Это означает, что GRM будут разными для разных групп объектов недвижимости в разных местах.

Также важно, чтобы расчет мультипликатора валовой арендной платы был одинаковым для всех сравниваемых объектов.Как упоминалось выше, расчет мультипликатора валовой ренты может иметь некоторые различия. Таким образом, не существует какого-то волшебного мультипликатора валовой арендной платы, который можно было бы использовать в качестве эмпирического правила. Вместо этого МРЖ следует сравнивать с аналогичной группой, используя последовательную методологию.

Ограничения мультипликатора валовой ренты

Использование мультипликатора валовой ренты по сути похоже на использование дохода корпорации в качестве меры стоимости. Проблема с этим подходом заключается в том, что когда вы покупаете инвестиционную недвижимость, ваш доход основан не на верхнем доходе (валовом доходе), а скорее на чистом денежном потоке.Кроме того, недвижимость может приносить дополнительный доход из источников, отличных от арендной платы, таких как прачечная, торговые автоматы, рекламные щиты и т. д. Это означает, что мультипликатор валовой арендной платы не всегда будет учитывать все источники дохода для недвижимости.

Другими словами, без учета дополнительного дохода от собственности, операционных расходов, будущей стоимости, финансового рычага или амортизации по ипотеке просто невозможно оценить реальную прибыль от инвестиций.

Рассмотрим следующую проформу для небольшого офисного здания:

В первой приведенной выше проформе потенциальный доход от аренды в 1-м году составляет 168 750 долларов.Исходя из цены приобретения в 1 000 000 долларов США, результирующий мультипликатор валовой ренты в 1-м году составляет 5,93x. Само по себе это мало что вам говорит, но предположим, что вы подписывали на продажу несколько других офисных зданий в том же районе и определили, что средний мультипликатор валовой арендной платы для этих аналогичных объектов составляет 5,00x.

В этом случае мультипликатор валовой арендной платы для вышеупомянутого имущества кажется высоким по сравнению с другими подобными свойствами. Если бы вы использовали только мультипликатор валовой арендной платы в качестве критерия оценки, вы, вероятно, отказались бы от этого свойства и двигались дальше.Но правильное ли это решение?

Как упоминалось ранее, мультипликатор валовой арендной платы не учитывает дополнительный доход, вакантность, расходы, цены выбытия или любые другие факторы, влияющие на итоговый денежный поток недвижимости. Не вникая во все эти детали, невозможно узнать, какова будет ваша истинная отдача от этой собственности в качестве инвестиции.

Чтобы проиллюстрировать это, давайте подробнее рассмотрим вышеуказанное свойство, используя анализ дисконтированных денежных потоков.

В приведенном выше анализе дисконтированных денежных потоков учитывается денежный поток до налогообложения за каждый год периода владения, который включает вакантные места, расходы и все другие статьи, которые игнорирует мультипликатор валовой арендной платы.

Исходя из цены приобретения в размере 1 000 000 долларов США и ставки дисконтирования 10 %, результирующая чистая приведенная стоимость без использования заемных средств – 45 112 долларов США, а внутренняя норма доходности – 11,15%. Если мы сможем получить кредит под 70 % от суммы кредита (700 000 долларов США) под 5 % с амортизацией в течение 20 лет, тогда наша внутренняя норма доходности улучшится до 22.48%.

Это хорошая инвестиция? Конечно, это зависит, и есть много других факторов, которые необходимо учитывать. Предполагая, что ваша ставка дисконтирования составляет 10%, на это, безусловно, стоит обратить внимание. Однако, как показано выше, эта возможность будет полностью упущена из поля зрения мультипликатора валовой ренты.

Мультипликатор валовой арендной платы по сравнению с максимальной ставкой

Множитель валовой арендной платы показывает, сколько стоит имущество, умноженное на потенциальный доход от аренды, который он может принести.Ставка капитализации также представляет собой простое соотношение, но есть несколько важных отличий.

Ставка капитализации — это отношение чистого операционного дохода собственности к ее рыночной стоимости. Во-первых, поскольку ставка капитализации использует чистый операционный доход от собственности, она дает больше контекста, поскольку включает операционные расходы, в отличие от мультипликатора валовой арендной платы.

Во-вторых, ставка капитализации помещает рыночную стоимость недвижимости в знаменатель, а чистый операционный доход — в числитель. Поскольку рыночная стоимость находится в знаменателе, это означает, что ставка капитализации выражается в процентах.С другой стороны, мультипликатор валовой арендной платы выражается как множитель, поскольку стоимость или цена продажи помещается в числитель.

Ставка капитализации и мультипликатор валовой арендной платы являются простыми коэффициентами, которые могут быть полезны при проверке недвижимости. Тем не менее, ставка капитализации более важна, поскольку она учитывает операционные расходы на недвижимость. Ставка капитализации также широко используется при оценке коммерческой недвижимости, в отличие от упрощенного мультипликатора валовой арендной платы.

Мультипликатор валовой ренты против мультипликатора валового дохода

Множитель брутто-арендной платы рассчитывается на основе брутто-арендной платы за имущество.С другой стороны, мультипликатор валового дохода рассчитывается с использованием валового потенциального дохода, который учитывает все источники дохода от собственности, а не только доход от аренды.

Разница между мультипликатором валовой ренты и мультипликатором валового дохода важна, поскольку эти показатели легко спутать. На самом деле эти термины часто используются взаимозаменяемо, хотя сами расчеты различаются.

Если недвижимость имеет дополнительные источники дохода от парковки, торговли, прачечной, мероприятий, рекламных щитов и т. д., то может существовать значительная разница между мультипликатором валовой арендной платы и мультипликатором валового дохода.

Заключение

Мультипликатор валовой ренты — это простая мера эффективности инвестиций, имеющая несколько преимуществ. Для расчета требуется очень мало информации, необходимую информацию можно легко получить, сопоставимые объекты недвижимости в пределах одной и той же рыночной площади должны иметь примерно одинаковые мультипликаторы валовой арендной платы, и в целом концепция МРЖ довольно проста для понимания.

Конечно, как мы подробно описали в этой статье, мультипликатор валовой арендной платы имеет несколько встроенных ограничений, о которых вам следует знать.Он не рассматривает все источники дохода от имущества, не учитывает никаких расходов на имущество и не учитывает временную стоимость денег.

В конечном счете, решение этих проблем мультипликатора валовой арендной платы состоит в том, чтобы построить полную проформу для вашей собственности, а затем рассчитать различные показатели инвестиций в недвижимость. Чтобы быстро построить проформу недвижимости и выполнить анализ дисконтированных денежных потоков, а также другие финансовые показатели, включая GRM, вы можете воспользоваться нашим программным обеспечением для инвестиций в недвижимость.

Что такое мультипликатор валовой арендной платы (GRM) в сфере недвижимости?

Перейти к


Случалось ли вам когда-нибудь находить сразу несколько многообещающих свойств и пожелать иметь быстрый и простой способ сравнить их все без проведения полного анализа? Множитель валовой арендной платы может быть именно тем, что вы искали.

Это простая формула, которую инвесторы могут использовать для сравнения стоимости сдаваемой в аренду недвижимости. Часто это может быть полезным инструментом для сортировки желательных свойств от их менее прибыльных аналогов.Делая это, вы можете определить, какие из них достойны более глубокого финансового анализа.

Читайте дальше, чтобы узнать, как использовать мультипликатор валовой арендной платы, а также когда он наиболее эффективен.

Что такое мультипликатор валовой ренты (GRM)?

Мультипликатор валовой арендной платы (GRM) — это формула, используемая инвесторами в недвижимость для сравнения потенциального дохода от аренды различных объектов. Этот метод оценки представляет собой упрощенный способ анализа недвижимости без необходимости проведения полного анализа.Инвесторы в недвижимость всех уровней квалификации полагаются на эту формулу, чтобы быстро сравнивать недвижимость в портфелях и принимать быстрые инвестиционные решения.

Следует отметить, что мультипликатор валовой арендной платы не следует использовать вместо тщательного анализа имущества. Вместо этого его лучше всего использовать для исключения свойств перед выполнением углубленного анализа более многообещающих кандидатов.


[ Думаете об инвестировании в недвижимость? Узнайте, как начать работу, зарегистрировавшись для участия в БЕСПЛАТНОМ онлайн-курсе по недвижимости от опытных инвесторов в недвижимость.]


Почему GRM важен в сфере недвижимости?

GRM важен для инвесторов в недвижимость из-за его удобства и скорости. В самой формуле используются только две переменные: стоимость аренды недвижимости и валовой доход от собственности. Есть несколько формул инвестирования в недвижимость, но почти ни одна из них не так проста, как GRM. Инвесторы обычно имеют доступ к обоим числам и могут легко выполнить этот расчет. Это также те переменные, о которых кредиторы больше всего заботятся при оценке потенциальных инвестиций (цена и потенциальный доход).При расчете МРЖ инвесторы получают первое представление о факторах, которые они могут представить кредиторам при привлечении финансирования.

Также известно, что GRM особенно полезен для инвесторов в коммерческую недвижимость, которые могут работать в условиях жесткой конкуренции. Коммерческая недвижимость часто требует, чтобы инвесторы могли быстро принимать решения о том, куда делегировать свое время и ресурсы. МРЖ может быть весьма эффективным инструментом для этого, поскольку позволяет пользователям легко сравнивать потенциальные инвестиции.

Как рассчитать множитель валовой ренты

Рассчитать мультипликатор валовой ренты очень просто. Вы берете рыночную стоимость недвижимости и делите ее на валовой доход от аренды недвижимости. Как вы это сделаете, зависит от вас: вы можете использовать цену продажи, прейскурантную цену или оценочную стоимость имущества. Вы даже можете выбрать между ежемесячным или годовым доходом. При использовании формулы мультипликатора валовой арендной платы вы должны убедиться, что коэффициенты одинаковы для всех объектов недвижимости, которые вы рассматриваете.В противном случае любые сравнения, которые вы делаете, будут недействительными.

Множитель валовой ренты = стоимость арендной недвижимости / валовой доход от собственности

Может быть полезно попрактиковаться на примере. Допустим, вы нашли сдаваемую в аренду недвижимость по прейскуранту 500 000 долларов, и, исходя из вашей оценки, валовой годовой доход составляет 80 000 долларов. В этом случае ваш GRM равен 6,25 (500 000 / 80 000). Затем вы продолжите выполнять аналогичные расчеты с другими свойствами, которые вы идентифицировали. Вы проведете оценку мультипликатора валовой арендной платы и будете искать недвижимость с самым низким из возможных GRM.(Очевидно, вам понадобится недвижимость, приносящая больший доход. Чем больше знаменатель, тем меньше будет результирующее число.)

Имейте в виду, что GRM лучше всего использовать для сравнения потенциального дохода между объектами недвижимости. Он не может предсказать, сколько времени потребуется для погашения конкретного кредита, на какое имущество будет меньше расходов или сумма долга, связанного с покупкой данного имущества. Каждый из этих факторов необходимо учитывать при более тщательном анализе недвижимости.

Использование GRM для оценки стоимости имущества

GRM также можно использовать для оценки стоимости объекта инвестиций, которые вы рассматриваете. Если вы использовали формулу мультипликатора валовой арендной платы для нескольких объектов недвижимости и нашли среднее значение, вы могли бы использовать это число вместе с годовым доходом от аренды. Вместе эти переменные позволят вам вычислить значение свойства в обратном порядке. Это упражнение позволит вам сравнить рыночную стоимость недвижимости с ее продажной ценой, особенно если цена покупки изменилась.Например, если GRM составляет около 7%, а доход от аренды составляет 75 000 долларов, стоимость этой недвижимости будет 525 000 долларов. Если та же самая собственность в настоящее время указана за 600 000 долларов, вы можете либо отказаться от собственности, либо провести более тщательный анализ, чтобы договориться о цене покупки в свою пользу.

Что такое хороший мультипликатор валовой ренты?

Хороший мультипликатор валовой арендной платы в сфере недвижимости, как правило, будет одним из меньших чисел в пределах вашего диапазона. Как я упоминал выше, причина этого в том, что более низкий GRM обычно предполагает больший доход от аренды по отношению к цене покупки.При этом универсального «хорошего» МРЖ не существует; это определение всегда нужно будет устанавливать при просмотре ваших конкретных расчетов. Я имею в виду, что в этом месяце вы можете посмотреть недвижимость со средним GRM от 4 до 5, но в следующем месяце это число может быть между 7 и 8. Мультипликатор валовой арендной платы основан на сравнении.

Что такое хороший GRM для сдаваемой в аренду недвижимости?

Как правило, GRM от 4 до 7 считается «хорошим» для сдаваемой в аренду недвижимости.Опять же, важно отметить, что здоровый МРЖ зависит от вашего местного рынка и сопоставимых свойств на этом рынке. Чем ниже вы можете сделать свой GRM, тем меньше времени вам потребуется для погашения покупной цены вашей арендуемой недвижимости. Чтобы достичь этого, вы должны получать максимальный доход от аренды с наименьшими затратами.

Плюсы и минусы мультипликатора валовой ренты

Мультипликатор валовой арендной платы имеет несколько преимуществ, но есть и недостатки, которые следует учитывать.Продолжайте читать, пока мы разбираем GRM и какие у него большие преимущества и потенциальные недостатки, чтобы вы могли быть внимательны, добавляя его в свой набор инструментов для инвесторов.

Плюсы GRM

Уравнение мультипликатора валовой ренты — это надежная формула для некоторых из лучших современных инвесторов в недвижимость, и тому есть много причин. Прочтите следующие преимущества, чтобы понять, почему вы должны добавить GRM в свой репертуар уже сегодня:

  • Только для сдаваемой в аренду недвижимости: Общий множитель арендной платы — это формула, уникальная для оценки сдаваемой в аренду недвижимости.

  • Быстро и просто: Формула проста в использовании и не требует глубоких расчетов или анализа.

  • Калькулятор нормы прибыли: МРЖ в сфере недвижимости — это способ расчета нормы прибыли на сдаваемую в аренду недвижимость.

  • Одновременное сравнение нескольких объектов: Сравнивать и сопоставлять сразу несколько объектов, сдаваемых в аренду, было бы непростой задачей, но, к счастью, эта мощная формула позволяет сравнивать несколько объектов, чтобы вы могли определить, какие из них заслуживают дальнейшего изучения.

  • Установите порог: После того, как вы несколько раз использовали МРЖ в своем анализе, вы начнете разрабатывать свой собственный порог доходности, который вы считаете приемлемым, и сможете установить систему оценок для сдаваемых в аренду объектов.

  • Держите руку на пульсе рынка: Наконец, мультипликатор валовой арендной платы может быть отличным инструментом, позволяющим держать руку на пульсе рынка аренды. Вы можете рассчитать GRM для нескольких свойств на рынке и отслеживать, увеличиваются или уменьшаются GRM для этих свойств с течением времени.

Минусы ГРМ

Как и при любой оценке недвижимости, у использования МРЖ есть потенциальные недостатки. Тем не менее, большинство из этих минусов можно смягчить, если проявить должную осмотрительность. Просмотрите следующие недостатки, чтобы узнать больше:

  • Не учитывает все затраты: Как упоминалось выше, МРЖ рассчитывается с использованием выручки от выручки или валового дохода. Это означает, что в нем не учитываются какие-либо расходы на содержание сдаваемого в аренду имущества, такие как операционные расходы, уровень вакантных площадей, стоимость страховки или налоги.Вот отличная разбивка того, как быстро оценить расходы на аренду недвижимости.

  • Точность не гарантируется: Поскольку МРЖ не учитывает затраты на недвижимость, некоторые могут возразить, что он не дает точной картины окупаемости инвестиций. Когда вы думаете, что сравниваете яблоки с яблоками на определенном рынке, вы не знаете, что у одного объекта операционные расходы могут быть больше, чем у другого. Вот почему лучше использовать МРЖ только в качестве первоначального инструмента проверки.Всегда выполняйте более глубокий анализ после того, как вы сузили область поиска до нескольких свойств.

  • Может привести к тому, что вы упустите из виду хорошую недвижимость: Если вы используете определенный инструмент или расчет в качестве инструмента проверки, главная опасность заключается в том, что вы можете упустить из виду хорошую собственность. Если вы быстро фильтруете длинный список свойств и смотрите только на определенные показатели, вы рискуете пропустить необработанный бриллиант только потому, что первоначальные финансовые показатели не выглядели хорошо или не прошли вашу систему оценок.

GRM Против. Максимальная ставка

Мультипликатор валовой арендной платы и ставка капитализации — два бесценных инструмента, которыми пользуются сегодняшние инвесторы в недвижимость. Однако, хотя оба оказались полезными, некоторым легко спутать их. Не по своей вине они неизменно путают каждый показатель. По крайней мере, оба используются для оценки приносящей доход недвижимости на основе суммы дохода от аренды, которую они смогут генерировать. Совершенно нетрудно понять, почему люди смешивают эти два понятия, если честно.

Ставка капитализации, или сокращенно ставка капитализации, рассчитывает доходность собственности путем сравнения чистого операционного дохода (NOI) с текущей рыночной стоимостью дома. В частности, он может оценить, насколько прибыльным будет доходное имущество по отношению к цене его приобретения. При этом учитываются эксплуатационные расходы объекта, а также его вакантность. Когда все сказано и сделано, эта мера сообщит инвесторам, достаточно ли дохода для покрытия соответствующей ипотеки.

Мультипликатор валовой арендной платы использует выручку от выручки. Некоторые считают, что ставка капитализации — лучшая формула, поскольку она учитывает все затраты, но имейте в виду, что затратами можно манипулировать. С другой стороны, МРЖ в сфере недвижимости измеряет соотношение между запланированным валовым доходом от актива и его рыночной стоимостью. Этот инструмент сообщит вам, какой доход будет приносить недвижимость, но не сможет учесть все расходы.

Другие способы оценки инвестиций в недвижимость

При оценке инвестиций в недвижимость всегда полезно запомнить несколько полезных расчетов.Вы никогда не должны полагаться исключительно на один тип калькулятора или эталона; вместо этого вам следует выполнить несколько наборов вычислений, чтобы вы могли оценивать свойства с разных точек зрения. Мы уже обсуждали разницу между GRM и ставкой капитализации, которая нравится инвесторам. Есть также такие показатели, как денежный поток, доход от аренды и внутренняя норма прибыли. Обязательно ознакомьтесь с нашим руководством, в котором приводятся несколько расчетов аренды недвижимости, которые вам следует знать.

Резюме

Лучший способ представить мультипликатор валовой ренты как систему оценок.Используя согласованные переменные, инвесторы могут быстро сравнивать несколько свойств. И хотя МРЖ не учитывает затраты, связанные с владением недвижимостью, он все же может быть отличным первоначальным крупномасштабным инструментом проверки. Это особенно важно помнить тем, кто планирует вторгаться в коммерческую недвижимость.

Если вам когда-нибудь случится оказаться в руках слишком большого количества сделок, эта формула может стать отличным способом избавиться от свойств, которые не обещают многого.Это оставит вам время (и энергию) для тщательного изучения свойств, которые могут увеличить ценность вашего портфеля в долгосрочной перспективе.

Можете ли вы назвать какие-либо преимущества и недостатки использования мультипликатора валовой арендной платы в качестве первоначального инструмента отбора при рассмотрении сдаваемой в аренду недвижимости? Поделитесь своими мыслями в разделе ниже.


Готовы начать пользоваться текущими возможностями на рынке недвижимости?

Может быть, у вас есть большой капитал, обширная сеть недвижимости или отличные строительные навыки, но вы все еще не знаете, как найти выгодные сделки.Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный экспертом-инвестором Таном Мерриллом, может помочь вам научиться приобретать лучшую недвижимость и добиваться успеха в сфере недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный вебинар по недвижимости и начните учиться инвестировать в современный рынок недвижимости!

Больше, чем вы когда-либо хотели знать о мультипликаторах валового дохода

Чем может помочь мультипликатор валовой арендной платы (GRM)

 

GRM — это инструмент, используемый инвесторами в недвижимость для оценки и ранжирования потенциальных объектов недвижимости на основе дохода от аренды и ее справедливой рыночной стоимости.

 

Проще говоря, мультипликатор валовой арендной платы — это простой и практический метод, позволяющий определить, приносит ли недвижимость доход или нет, и сравнить ее с другими объектами недвижимости в этом районе.

 

Множитель валовой арендной платы Определен

 

Мультипликатор валовой арендной платы (МРВ) представляет собой отношение инвестиций в недвижимость к валовому доходу от аренды.

 

Просто взглянув на цену недвижимости и валовой доход от аренды , инвесторы могут легко определить, какая недвижимость стоит вашего времени и ресурсов.

 

Хорошим примером могут служить квартиры и арендуемая недвижимость на Манхэттене, Нью-Йорк, и в Колумбусе, Огайо. Если бы вам дали возможность инвестировать между ними, немедленным ответом часто, если не всегда, был бы Нью-Йорк.

 

Правильно? Это не проблема.

 

Нью-Йорк . Это большое яблоко .

 

Но тут вы ошибаетесь.

 

На данный момент Огайо является лучшим вариантом, потому что:

 

  • С начала 2021 года в Огайо наблюдается всплеск рынка недвижимости, когда инвесторы то тут, то там расхватывают инвестиционную недвижимость.Roofstock сообщил о сильном рынке аренды в этом районе.
  • Исходя из мультипликатора валовой арендной платы в городах, Манхэттен в среднем составляет 16,6 GRM, а Колумбус — 10,53 GRM.

 

Когда дело доходит до использования GRM для оценки свойств, чем ниже GRM, тем лучше .

 

Меньшее значение указывает на то, что ваши инвестиции окупятся быстрее, а это значит, что вы сможете быстрее начать получать доход от аренды сдаваемой в аренду недвижимости.

 

Как рассчитать мультипликатор валовой арендной платы

 

Расчет для МРЖ выполняется быстро и легко. Нет необходимости делать всю сложную математику.

 

Для расчета мультипликатора валовой арендной платы вам нужны только эти две вещи: (1) цена недвижимости или цена покупки , и (2) годовой доход от аренды .

 

Множитель валовой ренты (GRM) = Цена (PP) ÷ Годовой валовой доход от аренды9 GRM

 

* Цифры основаны на средней стоимости недвижимости без учета инвестиций в недвижимость в Нью-Йорке.

 

Цена недвижимости представляет собой справедливую рыночную стоимость недвижимости, а валовой доход от аренды представляет собой общую сумму или прибыль, полученную от аренды.

 

Обычно цена недвижимости основывается на цене продажи или продажи инвестиционной недвижимости.

 

Другие термины для этого включают: цена продажи, прейскурантная цена и оценочная стоимость. или , вы можете запросить экспертное заключение у инвестора в недвижимость.

 

Формула мультипликатора валовой арендной платы проста: разделить цену собственности на годовую арендную плату.

 

Частное — это ваш GRM.

 

Почему это важно?

 

Теперь, когда мы знаем, как рассчитать GRM, возникает следующий вопрос: что означают цифры?

 

Результаты формулы мультипликатора валовой арендной платы дают оценку того, сколько времени требуется собственности для погашения валовой арендной платы за инвестиции.

 

В приведенном выше примере GRM был равен 11,9. Это означало, что период окупаемости средней сдаваемой в аренду недвижимости в Нью-Йорке составит не менее 12 лет.

 

Таким образом, GRM является полезным инструментом скрининга при сравнении многих потенциальных инвестиционных свойств.

 

Однако имеет свои пределы.

 

Поскольку в уравнении используется годовая валовая арендная плата, формула МРЖ не учитывает расходы и эксплуатационные расходы, связанные с покупкой недвижимости.

 

Эти дополнительные расходы представляют собой ежегодные операционные расходы, расходы на техническое обслуживание и налоги на имущество.

 

GRM — это просто упрощенный расчет, который помогает проанализировать стоимость свойства. Тем не менее, это все еще полезно.

 

Первое, на что обращают внимание инвесторы в недвижимость при выборе между несколькими объектами недвижимости, — это множитель валовой арендной платы или GRM.

 

Формула может легко показать, какая инвестиционная недвижимость является хорошей или плохой инвестицией.

 

Имейте в виду, что он не предназначен для углубленного анализа стоимости арендуемой недвижимости, а GRM является отправной точкой.

 

Если что-то все еще неясно, просто подумайте об этом так: множитель брутто-арендной платы дает вам первое представление , обзор того, чего вы ожидаете.

 

Что такое хороший мультипликатор валовой ренты?

 

Инвестиции в рынок недвижимости — это долгосрочные инвестиции.Вот почему полезно знать, что такое хороший мультипликатор валовой арендной платы.

 

Как правило, инвесторы и специалисты по недвижимости говорят, что GRM от 4 до 7 считается «здоровым». валовой годовой доход от аренды.

 

В общем, это так, но стоимость также зависит от местоположения , местного рынка, и сопоставимых инвестиционных свойств. Включая другие факторы, такие как затраты на ремонт и эксплуатационные расходы.

 

Например, более крупные города с высоким уровнем жизни имеют больший МРЖ. Это связано с дорогой стоимостью аренды и инвестиционной недвижимостью в этом районе.

 

В Сан-Франциско медиана GRM составляет 26,06. Значение, которое почти в три раза превышает стандартное значение 4-7 GRM. Между тем, в Пенсильвании GRM составляет всего 10,63. (Узнай больше об этом здесь).

 

Использование МРЖ для оценки стоимости недвижимости

 

Помимо того, что формула мультипликатора валовой арендной платы используется в качестве индикатора потенциальных инвестиций в недвижимость, ее также можно использовать для оценки стоимости недвижимости.

 

Если справедливая рыночная стоимость или множитель арендной платы неизвестна, для ее определения можно использовать формулу МРЖ:

Это говорит нам о том, сколько инвестиционная недвижимость оценивается на рынке коммерческой недвижимости.

 

Использование GRM для расчета годовой валовой арендной платы

 

Множитель валовой арендной платы также полезен при расчете ожидаемой арендной платы за инвестиционную недвижимость: GRM

 

Например, если стоимость недвижимости составляет 550 000 долларов, а средний показатель GRM в этом районе составляет 4, то ожидаемая валовая арендная плата составит 137 500 долларов в год.В месяц ваш доход от аренды недвижимости должен составлять не менее 11 458 долларов США.

 

Если валовой доход превышает расчетный, то, скорее всего, он того стоит.

 

Плюсы и минусы МРЖ

 

Мультипликатор валовой арендной платы как инструмента оценки имущества имеет как свои преимущества, так и недостатки. Знание этого может помочь вам решить, где МРЖ наиболее полезен, когда его искать и что означает расчет.

 

Обратите внимание, что GRM — это только один из многих инструментов в коробке.

 

Pros

 

С точки зрения надежности, формула мультипликатора валовой ренты в значительной степени надежна.

 

Инвесторы в недвижимость часто полагаются на GRM для сравнения свойств, и вот причины, по которым вы также должны это делать:

 

  • Уникально для арендуемой недвижимости. В отличие от других методов оценки имущества, в которых используется валовая годовая стоимость недвижимости и цена за квадратный фут, мультипликаторы валовой арендной платы учитывают доход от аренды, денежный поток и ренту.Это упрощает расчет нормы прибыли для инвестиционной собственности.
  • Простая формула. Вычисление GRM занимает всего пять минут или меньше .
  • Сравнительные тесты нескольких свойств . При поиске сопоставимых объектов недвижимости в этом районе пригодится мультипликатор валовой арендной платы. Это облегчает работу инвестора в недвижимость, определяя, какая недвижимость для сдачи в аренду является хорошей инвестицией.
  • Универсальность. Независимо от того, являетесь ли вы покупателем или продавцом, GRM полезен. Продавец, планирующий сдать свою недвижимость в аренду, может использовать уравнение для оценки своей собственности, в то время как экономный покупатель может искать GRM, которые ниже на рынке, чтобы сэкономить деньги.

 

Минусы

 

Несмотря на множество преимуществ, использование мультипликатора брутто-арендной платы имеет и недостатки, например:

 

  • Формула GRM — это доходный подход к оценке имущества.Эксплуатационные расходы, расходы на ремонт и техническое обслуживание, а также налоги на имущество вычитаются из общей прибыли. Может показаться, что это не так уж и важно, но на самом деле это так. Бессмысленно вкладывать свои ресурсы в сдаваемую в аренду недвижимость с относительно низким ВМР, но расходы на ее содержание очень затратны.
  • Не так точно. Поскольку мультипликатор брутто-арендной платы не учитывает расходы на страхование, количество вакантных площадей и другие дополнительные сборы, он не полностью отражает весь потенциал недвижимости.Вот почему GRM обычно используются только для первоначального скрининга. Расчет лучше всего дополняется дальнейшим углубленным анализом объекта недвижимости.

 

GRM Vs. Ставка капитализации

 

Метод и термин оценки собственности, тесно связанные с мультипликатором валовой ренты, — это ставка капитализации.

 

Ставка капитализации, или, короче говоря, ставка капитализации, используется при анализе недвижимости и определении ее прибыльности и денежного потока.Как и GRM, его стоимость основана на доходе от аренды, который может принести недвижимость.

 

Но на этом сходство заканчивается.

 

Одно из основных отличий между ставкой капитализации и мультипликатором валовой арендной платы заключается в том, что ставка капитализации фактически учитывает эксплуатационные расходы объекта недвижимости и долю вакантных площадей. Его формула включает чистый операционный доход NOI и валовую годовую рыночную стоимость: и надежный расчет арендного имущества.

 

Если это более точно, то зачем возиться с GRM?

 

Держу пари, вы думаете об этом.

 

Чтобы ответить, предельная ставка имеет свои недостатки. Причина, по которой большинство инвесторов используют GRM вместо ставки капитализации, заключается в том, что вычисление и определение операционных расходов на недвижимость является сложным и трудоемким процессом.

 

Инвесторы выбирают GRM, потому что это самый быстрый и простой способ. На рынке недвижимости решающее значение имеет быстрота принятия решений.

 

Это приводит нас к вопросу, какой метод мы должны использовать: предельную ставку или GRM?

 

Один или оба. Это зависит от вас.

 

Если вам нужна более полная перспектива, расчёты для GRM вместе с предельным уровнем делают свою работу. Максимальная ставка дополняет то, чего не хватает мультипликатору валовой арендной платы.

 

Впрочем, если у вас не хватает времени, то и сам GRM сойдет.

 

Помните, что GRM представляет собой период окупаемости инвестиционной собственности, тогда как предельная ставка показывает, имеет ли недвижимость возможность погасить свою ипотеку.

 

Другие способы расчета собственности

 

При работе с инвестиционной недвижимостью не существует единого показателя. И GRM, и ставка капитализации имеют свои плюсы и минусы.

 

Инвестор всегда должен быть вооружен правильными инструментами и оборудованием. В этом разделе мы рассмотрим два способа вычисления свойств. Итак, продолжайте прокручивать!

 

Мультипликатор валового дохода (GIM)

 

Еще одним простым способом оценки инвестиций или коммерческой недвижимости является мультипликатор валового дохода (GIM).GIM – это отношение стоимости имущества к годовому валовому доходу.

 

В сущности, термин GIM почти аналогичен GRM, за исключением того, что эта формула включает другие неарендные источники дохода и ежемесячный денежный поток (например, торговые автоматы, прачечные и т. д.)

 

Индекс стоимости жилья

 

Чтобы рассчитать индекс стоимости жилья, возьмите рыночную корзину года и разделите ее на рыночную корзину базового года.

 

Индекс стоимости жилья показывает нам, как обстоят дела на рынке, путем изучения изменений и колебаний цен на недвижимость, мультипликатор валовой арендной платы.

 

В двух словах…

 

Мы используем GRM для оценки, ранжирования и сравнения доходных объектов.

alexxlab / 28.02.1992 / Разное

Добавить комментарий

Почта не будет опубликована / Обязательны для заполнения *